Prodej bytu nebo domu by měl být radostná událost. Dostanete peníze, které můžete investovat do nového bydlení, do podnikání nebo prostě si je užít. Jenže realita je často jiná. Mnoho prodejců udělá chyby, které je stojí desítky, někdy i stovky tisíc korun.
A nejhorší na tom je, že většina těchto chyb je snadno předvídatelná a dá se jim vyhnout. Stačí vědět, na co si dát pozor.
V tomto článku vám ukážu sedm nejčastějších chyb, které prodejci dělají. Každá z nich vás může stát víc peněz, než si myslíte. A hlavně vám ukážu, jak se jim vyhnout.
Chyba #1: Špatné ocenění nemovitosti
Tohle je asi ta nejčastější a zároveň nejdražší chyba. Špatné ocenění vás může stát desetitisíce, někdy i statisíce korun. A funguje to oběma směry.
Příliš vysoká cena = nemovitost se neprodá
Když nastavíte cenu příliš vysoko, stane se několik věcí:
Prvních 14 dní je klíčových. To je doba, kdy je inzerát čerstvý a dostává nejvíc zobrazení. Pokud je cena nereálná, zájemci se ani neozvou. A když pak po měsíci cenu snížíte, inzerát už není čerstvý a dostává mnohem míň zobrazení.
Nemovitost „zestárne“ na trhu. Když je inzerát online dlouho, lidi si začnou myslet, že s ním musí být něco špatně. „Proč se to neprodává? Co je s tím špatně?“ A pak už je těžké je přesvědčit, i když cenu snížíte.
Přijdete o nejlepší kupce. Ti, kteří opravdu hledají a mají peníze připravené, nakupují rychle. Pokud vaše nemovitost na začátku přehlédnou kvůli vysoké ceně, už se k ní nevrátí.
Příliš nízká cena = přicházíte o peníze
Na druhou stranu, když nastavíte cenu příliš nízko, prodáte sice rychle, ale přijdete o peníze, které jste mohli dostat.
Ale tady je dobrá zpráva: I když nastavíte cenu konzervativně, můžete díky elektronické aukci dostat mnohem víc, než jste čekali.
Reálný příklad: Byt 1+1 v Uherském Hradišti
Pan Dalibor z Uherského Brodu chtěl prodat byt 1+1 v Uherském Hradišti. Obrátil se na nás v Explicit Reality a my jsme mu navrhli elektronickou aukci.
Co se stalo?
- 48 poptávek od zájemců
- 30 osobních prohlídek
- 22 zájemců se zapojilo do aukce
- Finální cena byla o 370 000 Kč vyšší, než jsme původně odhadovali
Ano, čtete správně. 370 000 Kč navíc jen díky tomu, že jsme využili aukci. Zájemci mezi sebou soutěžili a cena postupně rostla, až se dostala na úroveň, kterou by pan Dalibor při klasickém prodeji nikdy nedosáhl.
👉 Přečtěte si celý příběh: Jak jsme prodali byt o 370 000 Kč výše díky aukci
Jak funguje elektronická aukce?
Elektronická aukce je transparentní a férový způsob, jak dostat za nemovitost nejvyšší možnou cenu.
Jak to probíhá?
- Nastavíme startovní cenu – obvykle cenu inzerovanou
- Zájemci se registrují – každý, kdo má zájem, se může zapojit
- Aukce začíná – zájemci navyšují nabídku online
- Cena roste – díky konkurenci mezi kupci
- Vítěz získává nemovitost – za nejvyšší nabídnutou cenu
Výhody pro vás: ✅ Dostanete nejvyšší možnou cenu (ne jen tržní)
✅ Prodej je rychlý (obvykle do 5 dnů)
✅ Proces je transparentní (vidíte všechny nabídky)
✅ Žádné vyjednávání (cenu určuje trh)
👉 Více o elektronických aukcích
Jak se vyhnout špatné ceně?
1. Nechte si udělat profesionální ocenění
Ne odhad od kamaráda, ne „co jsem viděl na internetu“. Profesionální ocenění zohledňuje:
- Aktuální stav trhu
- Srovnatelné prodeje v okolí
- Stav nemovitosti
- Lokalitu a dostupnost
- Poptávku v daném segmentu
U Explicit Reality děláme ocenění zdarma a nezávazně. Přijedeme se podívat, projdeme si nemovitost a řekneme vám reálnou tržní cenu.
2. Zvažte elektronickou aukci
I když nastavíte cenu konzervativně, aukce může cenu vyšroubovat výš. Jak ukázal příklad z Uherského Hradiště – o 370 000 Kč výš.
3. Důvěřujte profesionálům
My známe trh ve Zlínském kraji, Brně, Hodoníně i Praze. Víme, za kolik se nemovitosti prodávají a jak nastavit cenu, aby zaujala – a zároveň vám přinesla maximum.
📞 Chcete vědět, za kolik se vaše nemovitost prodá?
Objednejte si nezávazné ocenění zdarma. Přijedeme, prohlédneme si nemovitost a řekneme vám:
- Reálnou tržní cenu
- Jak dlouho bude prodej trvat
- Jestli se vyplatí aukce
Chyba #2: Špatná příprava nemovitosti k prodeji
Tohle je chyba, kterou dělá skoro každý druhý prodejce. Myslí si, že nemovitost prodají „jak stojí a leží“. A ono se to sice prodat dá, ale za mnohem nižší cenu.
Co odradí kupce na první pohled?
Nepořádek. Když kupec přijde na prohlídku a vidí nepořádek, hned si představí, kolik práce ho čeká. A automaticky sníží cenu, kterou je ochotný zaplatit.
Špína. Zašpiněné okna, prach, znečištěná koupelna. To všechno vytváří dojem, že se o nemovitost nikdo nestará. A pokud se o ni nestaráte vy, proč by za ni měl někdo platit plnou cenu?
Staré věci. Rozbitý nábytek, staré závěsy, odřené dveře. I když kupec ví, že to vymění, podvědomě to snižuje hodnotu nemovitosti v jeho očích.
Osobní věci. Rodinné fotky, osobní dokumenty, oblečení. Kupec potřebuje vidět nemovitost jako svůj budoucí domov, ne jako cizí prostor plný cizích věcí.
Kolik vás to stojí?
Reálný příklad: Byt 3+1 v Olomouci. Majitel byt nabízel za 3,8 milionu. Neprodával se půl roku. Pak jsme mu poradili:
- Uklidit osobní věci
- Vymalovat (náklad 15 000 Kč)
- Opravit drobnosti (náklad 8 000 Kč)
Celkový náklad: 23 000 Kč
Byt se prodal za měsíc za 3,9 milionu. Majitel vydělal 100 000 Kč navíc (po odečtení nákladů vydělal 77 000 Kč). A ušetřil půl roku stresu.
Jak se tomu vyhnout?
Udělejte home staging. Nemusíte investovat statisíce. Stačí:
- Uklidit a vyklidit
- Vymalovat (bílá barva = neutrální, světlá)
- Opravit drobnosti (prasklé obklady, odřené dveře)
- Přidat pár dekorací (květiny, svíčky, polštáře)
Nebo to nechte na nás. V Explicit Reality máme zkušenosti s přípravou nemovitostí k prodeji. Poradíme vám, co opravit a co ne. A co se vyplatí investovat.
👉 Přečtěte si celý příběh: Jak připravit nemovitost k prodeji
Chyba #3: Špatné fotografie (nebo žádné)
Tohle zní jako maličkost, ale 90 % lidí si vybírá nemovitost podle fotek. Pokud jsou fotky špatné, ani se neozvou.
Co dělají špatné fotky?
Tmavé fotky. Pokud je na fotkách tma, nemovitost vypadá ponuře. I když je ve skutečnosti světlá a příjemná.
Rozmazané fotky. Fotky z mobilu, které jsou rozmazané nebo špatně zaostřené. Vypadá to neprofesionálně a odrazuje to kupce.
Fotky nepořádku. Když na fotkách vidí nepořádek, špinavé nádobí nebo rozházené oblečení, hned kliknou dál.
Málo fotek. Když je v inzerátu jen 5 fotek, kupec neví, jak nemovitost vypadá. A radši si vybere jinou, kde je fotek víc.
Žádné fotky. Ano, stále se setkáváme s inzeráty bez fotek. Ty nemají šanci.
Kolik vás to stojí?
Reálný příklad: Dům v Hodoníně. Majitel ho inzeroval sám, fotky z mobilu, 6 fotek. Za 3 měsíce 226 zobrazení, žádný zájemce.
Pak si najal makléře, který udělal profesionální fotky (30 fotek, profesionální fotograf). Za týden 2180 zobrazení, 8 prohlídek, prodáno za měsíc.
Jak se tomu vyhnout?
Profesionální fotograf. Stojí 10 000 – 15 000 Kč, ale vrátí se vám stonásobně. Profesionální fotky:
- Jsou světlé a ostré
- Zachycují všechny místnosti
- Zvýrazňují přednosti nemovitosti
- Přitahují víc zájemců
Nebo to nechte na nás. V Explicit Reality máme profesionální fotografy. Nafotíme vaši nemovitost tak, aby zaujala. A je to součástí naší služby.
👉 Přečtěte si článek, jak správně nafotit nemovitost
Chyba #4: Špatný timing (kdy prodat a kdy ne)
Tohle je věc, kterou většina prodejců vůbec neřeší. Myslí si, že nemovitost se prodá kdykoliv. A ono se sice prodat dá, ale za jinou cenu a za jiný čas.
Kdy se nemovitosti prodávají nejlíp?
Jaro (březen–květen). To je nejlepší doba na prodej. Lidi plánují stěhování na léto, chtějí to mít vyřešené před prázdninami. Poptávka je vysoká, ceny taky.
Podzim (září–listopad). Druhá nejlepší doba. Lidi se vrátili z dovolených, děti jdou do školy, chtějí se usadit. Opět vysoká poptávka.
Kdy se nemovitosti prodávají hůř?
Léto (červenec–srpen). Lidi jsou na dovolených, nemají čas řešit nemovitosti. Poptávka klesá.
Zima (prosinec–leden). Vánoce, Nový rok, lidi řeší jiné věci. Navíc je venku špatné počasí, nemovitost nevypadá tak hezky.
Kolik vás to stojí?
Reálný příklad: Byt v Praze, nabídka v prosinci. Za 2 měsíce 3 prohlídky, žádná nabídka. Majitel potřeboval byt prodat co nejdříve a proto snížil cenu o 400 000 Kč.
Kdyby počkal do března, prodal by za původní cenu. Ztráta: 400 000 Kč.
Jak se tomu vyhnout?
Plánujte dopředu. Pokud víte, že budete prodávat, nečekejte na poslední chvíli. Připravte se a vstupte na trh v tu správnou dobu.
Poraďte se s makléřem. My vám řekneme, kdy je nejlepší doba na prodej vaší konkrétní nemovitosti. Každý segment je trochu jiný.
Chyba #5: Neprověření kupujícího
Tohle je chyba, která vás může stát nejen peníze, ale i spoustu nervů a času. A nejhorší na tom je, že většina prodejců na to přijde až ve chvíli, kdy je pozdě.
Jak kupující natahují čas (a vyhýbají se rezervační smlouvě)
Nejčastější scénář vypadá takhle: Kupující se tváří vážně, slibuje, že koupí, ale odmítá podepsat rezervační smlouvu.
Proč?
Protože rezervační smlouva ho zavazuje. Pokud od ní odstoupí, zaplatí pokutu – obvykle ve výši rezervace 150 000–300 000 Kč.
Takže co dělá?
Říká: „Rezervační smlouvu nepotřebujeme, podepíšeme rovnou kupní smlouvu. Jsem vážný zájemce.“
A pak začne natahovat:
- „Ještě musím něco dořešit s bankou…“
- „Právník je na dovolené…“
- „Manželka si to chce rozmyslet…“
Mezitím:
- Vy čekáte a odmítáte další zájemce
- Kupující má zadní vrátka – může kdykoliv říct „ne“ bez sankce
- Nebo si hledá jinou nemovitost – vy jste jen záložní varianta
A když po měsíci řekne „Nekoupím“ – přišli jste o čas, další zájemce a možná i peníze (trh se změnil).
Riziko řetězového financování
Ještě horší je, když kupující financuje z prodeje své nemovitosti. Pak váš prodej závisí na:
- Jestli se mu podaří prodat jeho nemovitost
- Za kolik ji prodá
- Jak rychle ji prodá
- Jestli jeho kupující má peníze
Váš prodej najednou závisí na někom, koho ani neznáte.
Jak se tomu vyhnout?
1. Vždy požadujte rezervační smlouvu
Pokud je kupující vážný, nemá problém ji podepsat. Pokud odmítá – červená vlajka.
2. Prověřte kupujícího
✅ Má schválenou hypotéku? (ne jen příslib)
✅ Nemá dluhy? (exekuce, insolvence)
✅ Financuje z prodeje? V jaké fázi je ten prodej?
3. Prověřte celý řetězec
Pokud financuje z prodeje:
- Je jeho nemovitost už prodaná?
- Kdo mu ji prodává? (makléř = větší jistota)
- Má jeho kupující peníze?
Explicit Invest: Hlídáme vaše peníze
V Explicit Reality máme finanční oddělení Explicit Invest, které:
✅ Prověří každého kupujícího (bonita, dluhy, financování)
✅ Zkontroluje celý řetězec financování
✅ Vyhodnotí rizika
✅ Zajistí s makléřem rezervační smlouvu
✅ Doporučí jen spolehlivé kupce
Proč je to důležité?
Protože kdo může přijít o peníze, jste vy. Pokud jednáte s kupujícím, který nakonec nekoupí:
- Ztratíte čas (týdny i měsíce)
- Odmítnete další zájemce
- Trh se může změnit
My to za vás hlídáme. A vždy požadujeme rezervační smlouvu. Pokud kupující odmítá, je to jasný signál.
Chyba #6: Chybějící nebo neúplné dokumenty
Tohle zní jako formalita, ale chybějící dokumenty mohou zablokovat celý prodej. A v nejhorším případě vás stát i pokutu – u domů až 400 000 Kč.
Jaké dokumenty potřebujete?
Při prodeji bytu:
Povinné:
- Energetický štítek bytového domu – bez něj nemůžete inzerovat (pokuta až 200 000 Kč)
- Výpis z katastru nemovitostí – aktuální (ne starší než 3 dny)
- Nabývací titul – doklad o vlastnictví
Důležité pro prodej:
- Poslední faktury za energie (elektřina, plyn)
- Vyúčtování služeb za předchozí rok
- Bezdlužnost bytové jednotky – potvrzení od SVJ/družstva, že nemáte dluhy
- Informace o SVJ/družstvu – kontakt na výbor, výše měsíčních záloh
- Technický průkaz bytu (pokud máte)
- Půdorys (pokud máte)
Při prodeji domu:
Povinné:
- Energetický štítek domu (PENB) – bez něj nemůžete inzerovat (pokuta až 200 000 Kč)
- Technická dokumentace nebo pasport stavby – POZOR: Od 1. 1. 2024 pokuta až 400 000 Kč, pokud nemáte platnou projektovou dokumentaci po celou dobu vlastnictví (dle § 167 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon)
- Výpis z katastru nemovitostí – aktuální
- Nabývací titul – doklad o vlastnictví
Důležité pro prodej:
- Poslední faktury za energie (elektřina, plyn)
- Vyúčtování vody
- Kolaudační rozhodnutí (pokud máte)
- Půdorys, další technická dokumentace
Co se stane, když dokumenty chybí?
Prodej se zdrží nebo zablokuje
Kupující chce vidět dokumenty. Pokud je nemáte, začne pochybovat. Banka může odmítnout hypotéku. A vy přicházíte o čas.
Dostanete pokutu
- Bez energetického štítku: pokuta až 200 000 Kč (zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií)
- Bez technické dokumentace u domu: pokuta až 400 000 Kč (od 1. 1. 2024 dle stavebního zákona)
Kupující odstoupí
Pokud zjistí, že chybí důležité dokumenty (nebo že na bytě váznou dluhy vůči SVJ), může odstoupit od smlouvy.
Jak se tomu vyhnout?
1. Připravte si dokumenty dopředu
Než začnete inzerovat, zkontrolujte, že máte všechno. Pokud něco chybí, vyřiďte to.
2. Zkontrolujte bezdlužnost
U bytů: Vyžádejte si od SVJ/družstva potvrzení o bezdlužnosti. Pokud máte dluhy, vyřiďte je před prodejem.
3. Vyřiďte energetický štítek
Je to povinnost. Bez něj nemůžete inzerovat. Vyřízení trvá cca 1–2 týdny a stojí 5 000–9 000 Kč.
4. U domů: Zajistěte technickou dokumentaci
Od 1. 1. 2024 musíte mít platnou projektovou dokumentaci nebo pasport stavby. Pokud ji nemáte, hrozí pokuta až 400 000 Kč.
Nebo to nechte na nás
V Explicit Reality vám pomůžeme s vyřízením všech dokumentů:
✅ Energetický štítek
✅ Výpis z katastru
✅ Kontrola bezdlužnosti
✅ Technická dokumentace
Je to součást naší služby. Nechceme, abyste kvůli chybějícím dokumentům ztráceli čas nebo riskovali pokutu.
👉 Kontaktovat Explicit Reality
Chyba #7: Prodej bez makléře (a proč to může být dražší)
Tohle je kontroverzní téma. Mnoho lidí si myslí, že když prodají sami, ušetří provizi makléře. A ono to tak může vypadat. Jenže realita je často jiná.
Kolik stojí makléř?
Standardní provize je 3–5 % z prodejní ceny. To znamená:
- Byt za 4 miliony = provize 120 000–200 000 Kč
- Dům za 8 milionů = provize 240 000–400 000 Kč
To je hodně peněz. A je logické, že se je snažíte ušetřit.
Ale kolik vás stojí prodej bez makléře?
Čas. Průměrný prodej zabere 60–80 hodin práce:
- Příprava nemovitosti
- Focení
- Psaní inzerátu
- Komunikace se zájemci
- Domlouvání prohlídek
- Vyjednávání
- Vyřizování dokumentů
- Právní stránka
Pokud vaše hodina stojí 500 Kč, je to 30 000–40 000 Kč vašeho času.
Nižší cena. Když prodáváte sami, často:
- Nastavíte cenu špatně (příliš vysoko nebo nízko)
- Nemáte profesionální fotky
- Neumíte vyjednávat
- Neznáte trh
Výsledek? Prodáte za nižší cenu. Reálný rozdíl může být 100 000–300 000 Kč.
Stres a riziko. Když prodáváte sami:
- Řešíte desítky telefonátů
- Domlouváte prohlídky (i o víkendu)
- Vyjednáváte s kupujícími
- Řešíte právní stránku (smlouvy, katastr)
- Riskujete chyby (které vás můžou stát ještě víc)
Reálný příklad:
Pan Strouhal prodával byt v Brně sám. Chtěl ušetřit provizi (150 000 Kč).
Co se stalo:
- Strávil 70 hodin prací na prodeji
- Prodal za 3,8 milionu (tržní cena byla 4,1 milionu)
- Ušetřil provizi: 150 000 Kč
- Ztratil na ceně: 300 000 Kč
- Ztratil čas: 70 hodin (= 35 000 Kč)
Celková ztráta: 185 000 Kč (oproti prodeji s makléřem)
Kdy se vyplatí makléř?
Skoro vždy. Dobrý makléř vám:
- Ocení nemovitost správně
- Připraví ji k prodeji
- Udělá profesionální fotky
- Napíše prodejní inzerát
- Inzeruje na všech portálech
- Komunikuje se zájemci
- Domlouvá prohlídky
- Vyjednává nejvyšší cenu
- Prověřuje kupujícího
- Vyřizuje dokumenty
- Řeší právní stránku
A hlavně – prodá za vyšší cenu a rychleji. Rozdíl v ceně často pokryje provizi. A vy ušetříte čas a nervy.
Jak poznat dobrého makléře?
Ptejte se na:
- Reference (prodali už podobné nemovitosti?)
- Strategie (jak budou prodávat?)
- Marketing (kde budou inzerovat?)
- Komunikace (jak často vás budou informovat?)
- Smlouva (jaké jsou podmínky?)
Nebo se ozvěte nám. V Explicit Reality máme zkušenosti s prodejem nemovitostí po celém Zlínském kraji, Brně, Olomouci i Praze. Prodáme vaši nemovitost rychle a za nejvyšší cenu.
👉 Přečtěte si, jak probíhá prodej s Explicit Reality
Shrnutí: 7 chyb a jak se jim vyhnout
| Chyba | Kolik vás stojí | Jak se jí vyhnout |
| 1. Špatné ocenění | 50 000–500 000 Kč | Profesionální ocenění |
| 2. Špatná příprava | 50 000–100 000 Kč | Home staging |
| 3. Špatné fotky | 30 000–80 000 Kč | Profesionální fotograf |
| 4. Špatný timing | 100 000–400 000 Kč | Plánování dopředu |
| 5. Neprověření kupce | Ztráta času | Prověření před smlouvou |
| 6. Chybějící dokumenty | Pokuta + ztráta času | Příprava dopředu |
| 7. Prodej bez makléře | 100 000–300 000 Kč | Dobrý makléř |
Celková možná ztráta: 430 000 – 1 630 000 Kč
Chcete prodat bez chyb a za nejvyšší cenu?
V Explicit Reality víme, jak prodat nemovitost rychle, bezpečně a za nejvyšší možnou cenu. Pomohli jsme už stovkám klientů prodat jejich byty a domy.
Co pro vás uděláme:
✅ Profesionální ocenění zdarma
✅ Příprava nemovitosti k prodeji
✅ Profesionální fotografie, Video, 3D sken
✅ Silný marketing
✅ Prověření kupujících
✅ Vyřízení všech dokumentů
✅ Právní podpora
✅ Prodej za nejvyšší cenu
📞 Domluvte si nezávaznou konzultaci
Chcete vědět, za kolik se vaše nemovitost prodá? Domluvte si s námi schůzku – rádi vám poradíme.
👉 Kontaktovat Explicit Reality
Autor: Dalibor Stříbný, Explicit Reality
Realitní kancelář pro Zlínský a Jihomoravský kraj, Olomouc a Prahu
📌 Další články, které vás mohou zajímat:
- Jak prodat byt rychle a za nejvyšší cenu: Průvodce krok za krokem
- Energetický štítek: Povinnost, která vás může stát prodej
- Prodat nebo pronajmout? Jak se rozhodnout a neprodělat
- Jak funguje správa Explicitního Nájemníka
