Pronajímáte garáž, zahradu, chatu nebo byt a zajímá vás, zda musíte zdanit příjem z pronájmu? Odpověď závisí na výši příjmů, vašem hlavním zdroji příjmu a způsobu pronájmu. V tomto článku přehledně shrnujeme všechny situace, kdy daň z pronájmu neplatíte.
Zákonný limit: Příjmy do 20 000 Kč ročně
Pokud jsou vaše příjmy z pronájmu za daný rok nižší než 20 000 Kč, nemusíte je uvádět v daňovém přiznání a daň neplatíte. Toto osvobození platí za předpokladu, že máte jiný hlavní příjem, například ze zaměstnání nebo podnikání.
Praktický příklad: Pronajímáte garáž za 1 400 Kč měsíčně. Roční příjem je 16 800 Kč, tedy pod limitem. Daňové přiznání kvůli tomuto příjmu nepodáváte a daň neplatíte.
Pozor: Limit 20 000 Kč se vztahuje na celkové příjmy z pronájmu za rok, tedy na součet ze všech vámi pronajímaných nemovitostí. Pokud pronajímáte garáž za 1 000 Kč a byt za 1 200 Kč měsíčně, vaše roční příjmy jsou 26 400 Kč, tedy nad limitem. Pak přiznání podat musíte.
OSVČ v paušálním režimu: Speciální pravidlo
Pokud podnikáte jako OSVČ v paušálním daňovém režimu, platí pro vás přísnější omezení. Vaše příjmy z pronájmu a ostatní příjmy nesmí celkem přesáhnout 50 000 Kč ročně. Pokud tuto hranici překročíte, paušální režim ztrácíte a musíte podat standardní daňové přiznání jako byste v paušálním režimu vůbec nebyli.
Navíc si jako OSVČ musíte hlídat celkové příjmy z hlediska registrace k DPH. Přestože je pronájem od DPH osvobozen, do limitu pro povinnou registraci se počítá. Podrobněji tuto problematiku vysvětlujeme v článku Jak efektivně zdanit příjmy z pronájmu.
Krátkodobé pronájmy: Airbnb a Booking nejsou nájemné
Pokud pronajímáte nemovitost turistům přes platformy jako Airbnb nebo Booking.com, nejde z daňového pohledu o pronájem ve smyslu § 9 ZDP, ale o poskytování ubytovacích služeb. To znamená, že na tyto příjmy se pravidla o dani z pronájmu nevztahují vůbec. Tyto příjmy se řadí mezi příjmy ze živnostenského podnikání a na jejich provozování potřebujete živnostenské oprávnění a kolaudaci nemovitosti k ubytovacím účelům.
Spoluvlastnictví: Kdo přiznává příjmy?
Pokud nemovitost vlastníte ve společném jmění manželů, můžete si zvolit, který z partnerů bude příjmy z pronájmu přiznávat. Zpravidla je výhodné, aby příjem přiznal ten z manželů, který má nižší ostatní příjmy.
Při podílovém spoluvlastnictví přiznáváte příjmy a výdaje standardně podle velikosti svého podílu. Pokud se spolumajitelé dohodnou na jiném rozdělení, mohou tak učinit, ale v takovém případě mohou uplatnit pouze skutečné výdaje, nikoliv paušál.
Výdaje převyšují příjmy: Co když je výsledek záporný?
Pokud vaše výdaje z pronájmu (při použití skutečných výdajů) převýší příjmy, vznikne vám daňová ztráta z pronájmu. Tu nemůžete odečíst od jiných příjmů, například od příjmů ze zaměstnání, ale lze ji uplatnit v následujících 5 letech, kdy budou příjmy z pronájmu vyšší.
Situace, kdy daňové přiznání kvůli pronájmu nepodáváte
Daňové přiznání kvůli příjmům z pronájmu nepodáváte v těchto situacích. Příjmy z pronájmu nepřesáhly 20 000 Kč za rok a máte jiný hlavní příjem. Jste zaměstnanec a příjmy z pronájmu jsou nižší než 6 000 Kč ročně. Jde o příjmy z krátkodobého pronájmu, za které odvádíte daň v rámci živnosti.
Pozor na záměnu: I když daňové přiznání nepodáváte, mohla by vám vzniknout jiná povinnost. Pokud jste nemovitost prodali a peníze použili na bytovou potřebu, máte oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu, i když přiznání nepodáváte. Víc o tom vysvětlujeme v článku Daně z příjmu při prodeji nemovitosti.
Jak snížit daň z pronájmu na minimum?
I v případě, kdy daňové přiznání podávat musíte, máte zákonné možnosti, jak svou daňovou povinnost legálně snížit. Jde o výběr vhodné metody výdajů, tedy paušálu nebo skutečných výdajů, uplatnění odpisů nemovitosti, paušálu na auto nebo dalších uznatelných nákladů.
Jak konkrétně výpočet provést a na konkrétních příkladech porovnat obě metody, popisujeme v článku Jak vypočítat daň z pronájmu.
Na nejčastější otázky kolem zdanění pronájmu stručně odpovídáme v článku 7 otázek o danění příjmu z pronájmu nemovitostí.
Shrnutí: Kdy daň z pronájmu neplatíte?
Daň z pronájmu neplatíte, pokud vaše příjmy z pronájmu nepřesáhnou 20 000 Kč ročně a máte jiný hlavní příjem. Dále pokud jste OSVČ v paušálním režimu a příjmy z pronájmu a ostatní příjmy nepřesáhnou 50 000 Kč ročně. A také pokud pronajímáte přes Airbnb nebo Booking a máte k tomu živnostenské oprávnění, protože pak se jedná o příjmy ze živnosti, ne z pronájmu.
Ve všech ostatních případech daňové přiznání podáváte, ale správně zvolenými výdaji můžete daňový základ výrazně snížit.
Máte nemovitost a nevíte, co s ní?
Ať už uvažujete o pronájmu nebo prodeji, v Explicit Reality vám pomůžeme zjistit, která varianta je pro vás výhodnější, a provedeme vás celým procesem.
Zjistěte, kolik vaše nemovitost dnes stojí. Odhad ceny je zdarma.
Pronájem nemovitosti s Explicit Reality
Tento článek má informační charakter a nenahrazuje odborné daňové poradenství. Pro konkrétní případ se vždy poraďte s daňovým poradcem.
Autor: Dalibor Stříbný, Explicit Reality
Realitní kancelář pro Zlínský a Jihomoravský kraj, Olomouc a Prahu
