Ještě před pár lety často stačilo dát byt na internet a během několika dnů se ozvalo několik vážných zájemců. Dnes je situace ve Zlíně jiná.
Nabídka nájemních bytů se výrazně rozšířila a největší konkurence je právě mezi menšími byty 1+kk, 1+1, 2+kk a 2+1. Nájemníci mají z čeho vybírat, porovnávají cenu, lokalitu, stav, vybavení i celkové měsíční náklady a rozhodují se mnohem pečlivěji.
Proč právě malé byty?
Malé byty byly dlouhé roky považovány za velmi zajímavou investici. Jsou cenově dostupnější a tradičně po nich bývá velká poptávka. Právě proto je ale dnes na trhu také velké množství těchto bytů.
Zájemce, který hledá například 1+kk nebo 2+kk ve Zlíně, už často neporovnává dva nebo tři byty. Může si vybírat z desítek nabídek.
A v takovém prostředí rozhodují detaily.
Rozdíl 500 nebo 1 000 Kč může rozhodnout
Majitelé se přirozeně snaží získat ze svého bytu co nejvyšší nájem. Problém nastává ve chvíli, kdy se cena dostane nad úroveň srovnatelných bytů v okolí.
Rozdíl 500 nebo 1 000 Kč měsíčně nemusí majiteli připadat zásadní. Pro nájemníka, který vedle sebe porovnává několik podobných bytů, už ale zásadní být může.
Pokud například požadujete nájemné 15 000 Kč a kvůli příliš vysoké ceně zůstane byt dva měsíce prázdný, přišli jste o 30 000 Kč na nájemném.
Kdybyste cenu snížili o 1 000 Kč a díky tomu našli vhodného nájemníka prakticky okamžitě, odpovídá těchto 30 000 Kč rozdílu v nájemném za 30 měsíců.
Právě proto se vyplatí cenu nenastavovat podle pocitu nebo podle nejdražšího podobného bytu v inzerci. Podrobněji se tomuto tématu věnuji v článku „Jak správně nastavit cenu nájmu ve Zlíně: Proč vyšší číslo neznamená víc peněz“.
A to ještě nepočítáme další náklady, které majitel za prázdný byt stále platí.
Nejhorší je, když se nabídka „okouká“
První dny po zveřejnění bývá o nový inzerát zpravidla největší zájem. Pokud ale stejný byt zůstává v nabídce několik týdnů, potenciální nájemníci ho začnou přehlížet.
Navíc se přirozeně nabízí otázka: Proč je ten byt pořád volný?
Majitel pak často stejně nakonec cenu sníží, ale mezitím přišel o několik týdnů nájemného a zároveň o nejatraktivnější období nové nabídky.
Proto je důležité nastavit cenu, prezentaci i způsob pronájmu správně hned od začátku.
Velkou roli přitom hraje také způsob, jakým byt na trh uvedete. Fotografie, popis, příprava nemovitosti i samotné načasování mohou výrazně ovlivnit počet reakcí. Více praktických tipů najdete v článku „Jak pronajmout byt rychleji a za lepší cenu“.
Vím, co dnes nájemníci ve Zlíně hledají
Jako realitní makléř se na trhu ve Zlíně a okolí pohybuji každý den. Vidím, na které byty se zájemci ozývají, které nabídky naopak zůstávají bez odezvy, co jsou nájemníci ochotni zaplatit a které vlastnosti bytu jsou pro ně při rozhodování důležité.
Právě tato každodenní zkušenost je při pronájmu velkou výhodou.
Majiteli dokážu doporučit reálnou cenu podle aktuální situace na trhu a poradit, jak byt připravit a prezentovat tak, aby zaujal správnou skupinu zájemců.
První dojem přitom často rozhoduje už během několika minut. Proto jsem připravil také praktický přehled „Co udělat před první prohlídkou: 7 věcí, které rozhodují, jestli nájemník řekne ano“.
Nejde přitom jen o to získat co největší počet reakcí. Cílem je najít vhodného a spolehlivého nájemníka, se kterým bude mít majitel co nejméně starostí.
A právě tady se podle mě nevyplatí nic uspěchat. Vysoký počet zájemců ještě neznamená, že každý z nich bude dobrým nájemníkem. Co při osobním setkání zjišťovat a kterých signálů si všímat, popisuji v článku „Jak poznat spolehlivého nájemníka: Na co se ptát při prohlídce a čeho si všímat“.
Pronájmem moje práce nekončí
Najít zájemce je pouze jedna část celého procesu.
Při pronájmu se postarám o prezentaci nemovitosti, inzerci, komunikaci se zájemci a organizaci prohlídek. Pomohu s výběrem vhodného nájemníka a především s bezpečným nastavením celého nájemního vztahu.
Součástí je také kvalitně připravená nájemní smlouva, předávací protokol, správné zaznamenání stavů měřidel, nastavení kauce a plateb, předání nemovitosti a další praktické záležitosti, na které se při pronájmu často zapomíná.
Majitel tak nemusí řešit desítky telefonátů, domlouvání prohlídek ani přemýšlet, zda má ve smlouvě vše potřebné.
Dobře pronajatý byt začíná ještě před zveřejněním inzerátu
Správný pronájem podle mě není o tom dát byt na internet a čekat, kdo se ozve.
Začíná správným nastavením ceny, kvalitní prezentací a znalostí toho, co aktuálně nájemníci hledají. Pokračuje výběrem vhodného zájemce a končí dobře připravenou smlouvou a bezpečným předáním nemovitosti.
Pokud vlastníte byt ve Zlíně nebo okolí a přemýšlíte o jeho pronájmu, rád vám pomohu zjistit, za kolik je dnes reálně pronajímatelný a jak celý pronájem nastavit tak, aby byl pro vás co nejbezpečnější a zároveň ekonomicky dával smysl.
Protože nejdražší byt nemusí být ten s nejnižším nájemným.
Nejdražší může být ten, který zůstává prázdný nebo ve kterém máte špatného nájemníka.
Autor: René Mrnuštík, realitní makléř / +420 733 188 230 / rene@explicitreality.cz
