Každý majitel chce za svůj byt co nejvíc. To je pochopitelné. Problém nastane ve chvíli, kdy „co nejvíc“ znamená víc, než trh unese.
Přemrštěná cena nájmu je nejčastější důvod, proč byty leží v inzerci měsíce. Ne špatná lokalita, ne stav bytu , ale cena. A paradoxně právě snaha vydělat víc způsobí, že majitel vydělá méně.
Jak nájemníci dnes vybírají
Nájemníci ve Zlíně jsou dobře informovaní. Před tím, než si dohodnou první prohlídku, projdou desítky inzerátů. Vědí, co je v dané lokalitě obvyklé, co dostanete za 10 000 Kč a co za 13 000 Kč. Srovnávají dispozice, vybavení, stav bytu i lokalitu.
Byt, který je bez zjevného důvodu o 10–15 % dražší než srovnatelné nabídky, jednoduše nedostane prohlídky. Zájemci ho přeskočí a jdou dál. Nenapíšou vám, proč, prostě se neozvou.
A vy si myslíte, že o byt není zájem. Přitom zájem je, ale jen ne za vaši cenu.
Psychologie „starého inzerátu“
Tady přichází druhý problém, který majitelé podceňují.
Byt visí v inzerci šest týdnů. Majitel se rozhodne cenu snížit. Logicky, teď by měl zájem vzrůst. Jenže nestane se to tak rychle, jak by čekal.
Proč? Protože nájemníci, kteří aktivně hledají, si inzeráty pamatují. Vidí, že byt tam byl před měsícem a půl a začnou přemýšlet. Proč ho nikdo nevzal? Je tam něco špatně? Co se skrývá?
Dlouhá doba v inzerci vytváří nedůvěru, která se velmi špatně boří. I po slevě.
Správná cena nastavená hned od začátku tomuto scénáři předejde úplně.
Jak poznat správnou cenu pronájmu
Nejspolehlivější způsob je srovnání s aktuálními inzeráty — ne s těmi, které tam visí měsíce, ale s těmi, které se rychle pronajaly nebo mají aktivní zájem.
Na co se zaměřit:
- Dispozice a plocha — 2+kk 50 m² a 2+kk 65 m² jsou jiné kategorie, i když jsou ve stejné ulici.
- Stav bytu — čerstvě zrekonstruovaný byt může být o 10–15 % dražší než průměr. Byt v původním stavu naopak musí být levnější.
- Vybavení — zařízený byt vs. prázdný byt jsou rozdílné nabídky pro rozdílné nájemníky.
- Lokalita v rámci Zlína — centrum, Malenovice, Příluky nebo Jižní Svahy — každá část města má jiný cenový strop.
- Co je zahrnuto v nájmu — zálohy na energie, internet, parkování. Nájemníci počítají celkové měsíční náklady, ne jen číslo v inzerátu.
Lepší sleva 500 Kč než dva měsíce bez nájemníka
Tohle je jednoduchá matematika, která přesvědčí každého majitele.
Představte si byt za 12 500 Kč měsíčně. Trh by ho reálně vzal za 12 000 Kč. Majitel trvá na vyšší ceně a byt se nepronajme dva měsíce.
Výsledek:
- Ztráta z prázdného bytu: 25 000 Kč
- Roční rozdíl oproti nižší ceně: 6 000 Kč
Jinými slovy, za snahu vydělat 500 Kč měsíčně navíc majitel přišel o víc než čtyřnásobek ročního rozdílu. A to nepočítám energie, které platil za prázdný byt.
Realistická cena a rychlý pronájem vždy vyjdou lépe než čekání na nájemníka, který zaplatí „správnou“ cenu.
Co když nevíte, jestli je vaše cena správná?
To je přesně situace, kdy se vyplatí konzultace s makléřem, který trh sleduje denně. Nejen inzeráty, ale i to, co se reálně pronajalo, za kolik a jak rychle.
Zároveň platí, že samotná cena nestačí. Byt musí být také dobře připravený — jak na fotky, tak na prohlídku. Jak na to, najdete v mém dalším článku Co udělat před první prohlídkou: 7 věcí, které rozhodují, jestli nájemník řekne ano.
A jakmile se zájemci začnou ozývat, přijde další klíčová otázka — koho vybrat. O tom píšu v článku Jak poznat spolehlivého nájemníka: Na co se ptát při prohlídce a čeho si všímat.
Shrnutí
Správná cena pronájmu není ta nejvyšší, kterou si dokážete představit. Je to ta nejvyšší cena, za kterou se byt pronajme rychle a spolehlivému nájemníkovi.
Pokud si nejste jistí, kde vaše cena stojí, nebo chcete celou situaci probrat od začátku, přečtěte si můj hlavní článek Jak pronajmout byt rychleji a za lepší cenu nebo se mi rovnou ozvěte.
Autor: René Mrnuštík, realitní makléř / +420 733 188 230 / rene@explicitreality.cz
