Jak prodat dům v roce 2026: postup, dokumenty a daně

Prodej domu má stejné kroky jako prodej bytu: příprava, cena, inzerce, rezervace, kupní smlouva, katastr a předání. Navíc ale řešíte čtyři věci, které u bytu skoro neexistují: pozemek, energetický průkaz, věcná břemena a delší dobu prodeje.

Pokud chcete nejdřív vědět, kolik váš dům reálně stojí, připravíme vám odhad ceny zdarma.

Co si z článku odnesete:

• Co všechno potřebujete doložit, než dům vůbec nabídnete
• Čím se prodej domu liší od prodeje bytu a proč trvá déle
• Jak se stanoví cena a co ji nejvíc sráží dolů
• Kdy se z prodeje platí daň a kdy ne
• Časovou osu od rozhodnutí prodat až po peníze na účtu

Jak probíhá prodej domu krok za krokem?

Prodej domu má sedm kroků. Explicit Reality funguje od roku 2018 a od konce roku 2020, kdy obchody systematicky evidujeme, jsme prodali téměř 600 nemovitostí. U domů trvá cesta od spuštění prodeje po podpis kupní smlouvy v mediánu 116 dní (zdroj: interní data Explicit Reality, prodeje domů 11/2023 až 9/2026). S přípravou a katastrem počítejte zhruba s 5 až 6 měsíci.

1. Krok 1, příprava podkladů: zhruba 2 týdny. List vlastnictví, energetický průkaz a stavební dokumentace. S Explicit Reality to za vás chystáme my. Déle to trvá jen tehdy, když stavební dokumentace chybí a je potřeba nechat zpracovat pasport stavby.
2. Krok 2, stanovení ceny: zhruba 2 hodiny u počítače. Srovnání s domy, které se v okolí skutečně prodaly.
3. Krok 3, fotky a inzerce: týden příprava, pak inzerce. U domů trvá v mediánu 60 dní do rezervace.
4. Krok 4, prohlídky a rezervace: kupující složí rezervační zálohu.
5. Krok 5, financování kupujícího: od rezervace po kupní smlouvu u domů v mediánu 41 dní, nejčastěji 3 až 9 týdnů.
6. Krok 6, kupní smlouva a úschova: podpis, peníze jdou do úschovy.
7. Krok 7, katastr a předání: katastr rozhodne do 30 dnů, vklad povolí nejdříve po 20 dnech (zdroj: ČÚZK). Pak předáte klíče a peníze se uvolní.

Jaké dokumenty potřebuji k prodeji domu?

Základ je list vlastnictví, energetický průkaz a nabývací titul. U domu přibývá stavební dokumentace, vyjádření o existenci sítí a někdy geometrický plán.

Co je potřeba	Kde to seženete	Jak dlouho to trvá	Kolik to stojí
List vlastnictví	Czech POINT, katastrální úřad, online nahlížení do katastru	na počkání	nahlížení zdarma, ověřený výpis 100 Kč za 1. stranu + 50 Kč za další
Průkaz energetické náročnosti	energetický specialista	1 až 3 týdny	běžně 5 000 až 9 000 Kč, při prodeji s Explicit Reality zdarma
Nabývací titul (kupní, darovací smlouva, usnesení o dědictví)	vlastní archiv, sbírka listin katastru	na počkání až dny	ověřená kopie ze sbírky listin 50 Kč za stranu
Stavební dokumentace, kolaudace	vlastní archiv, archiv stavebního úřadu; když chybí, pasport stavby	dny až týdny	dle úřadu
Vyjádření o existenci sítí	vodárenská společnost (voda a kanalizace), EG.D nebo ČEZ Distribuce (elektřina), GasNet (plyn), CETIN (telekomunikace)	do měsíce	zdarma
Geometrický plán (jen když je potřeba)	geodet	2 až 6 týdnů	dle rozsahu
Vyčíslení zůstatku hypotéky	vaše banka	dny	dle ceníku banky
Revize elektro, plyn, komín	revizní technik, kominík	dny	dle rozsahu

Zdroje cen: Czech POINT, ČÚZK, PENB: Explicit Reality.

Vyjádření o existenci sítí ukáže, kudy vedou sítě a jestli je dům na veřejný řád skutečně napojený. Kupující a jeho banka se na to budou ptát.

Ke každému domu, který v Explicit Reality prodáváme, připravujeme podrobné prověření pozemku. Kupující v něm vidí na jednom místě vlastníky a případné exekuce nebo insolvence, příjezdovou cestu, územní plán, všechny inženýrské sítě s ochrannými pásmy, věcná břemena a zástavy, záplavové území, radonové riziko, ochranná pásma vodních zdrojů, zemědělský půdní fond i dostupnost škol, dopravy a lékaře. Co kupující ví předem, nepoužije později jako důvod ke slevě.

Potřebuji k prodeji domu energetický průkaz?

Ano. Podle zákona č. 406/2000 Sb. musíte průkaz předložit kupujícímu před podpisem smlouvy a ukazatele uvést už v inzerátu. Průkaz platí 10 let, vystaví ho jen certifikovaný energetický specialista.

Kdo ho nemá, riskuje pokutu až 100 000 Kč. Ano, sto tisíc korun za papír, který stojí pár tisíc.

Výjimky, třeba budovy pod 50 m² nebo stavby pro rodinnou rekreaci, se běžného rodinného domu netýkají.

Třída F nebo G prodej nezastaví, ale kupující si z ní spočítá účty za topení a slevu, kterou po vás bude chtít. Proto energetický průkaz nikdy neřešte na poslední chvíli.

Běžně průkaz stojí 5 000 až 9 000 Kč. Když prodáváte s Explicit Reality, energetický štítek vám vyřídíme zdarma.

Co řešit u pozemku, na kterém dům stojí?

Ověřte si, že dům i všechny pozemky kolem něj jsou na listu vlastnictví zapsané na vás a že se k domu dostanete přes váš nebo obecní pozemek.

V části B listu vlastnictví hledejte všechny parcely: pod domem, zahradu, příjezd. Často zjistíme, že garáž stojí na parcele, kterou nikdo nepřevedl.

Geometrický plán potřebujete, když prodáváte jen část pozemku nebo když v katastrální mapě chybí třeba přístavba.

Z praxe Explicit Reality: Prodávali jsme rodinný dům schovaný ve dvoře za řadovou zástavbou. Přístup vedl průjezdem sousedního domu, zajištěný věcným břemenem chůze a jízdy. Právně v pořádku.

Problém byl jinde. Kupujícího jsme našli, ale potřeboval hypotéku. Naši finanční poradci z Explicit Invest oslovili šest bank a ani jedna dům nepřijala do zástavy. Jejich úvaha: když se přednímu domu něco stane, k zadnímu se nikdo nedostane a zástava ztratí hodnotu.

Běžně máme financování kupujícího vyřešené zhruba za 10 dní. Tady trvalo čtyři týdny, než bylo jasné, že šest bank neprojde. Až Air Bank se na to podívala jinak a zhruba v pátém až šestém týdnu úvěr schválila.

Tvrdá pravda: kupce máte, cenu máte, a stejně můžete měsíc a půl čekat. Pokud se k vašemu domu chodí přes cizí pozemek, řešte financování s kupujícím dřív, než podepíšete rezervaci.

Jak ověřit inženýrské sítě u domu?

Zjistěte, kudy vedou elektřina, plyn, voda, kanalizace a telekomunikace, jak je k nim dům připojený a jestli jejich ochranné pásmo nezasahuje do pozemku. Kupující a jeho banka se na to zeptají, a vy chcete znát odpověď dřív než oni.

Při prodeji domů si v Explicit Reality u každé sítě ověřujeme provozovatele, trasu vedení a ochranné pásmo podle zákona.

Síť	Provozovatel	Ochranné pásmo
Elektřina	EG.D (Zlínsko, Hodonínsko, jižní Morava), ČEZ Distribuce (Vsetínsko, Olomoucko, severní Morava)	podzemní kabel 1 m na obě strany, nadzemní vedení nízkého napětí bez ochranného pásma (§ 46 zák. č. 458/2000 Sb.)
Plyn	GasNet	nízkotlaký plynovod 1 m na obě strany v zastavěném území obce, mimo něj 2 m (§ 68 zák. č. 458/2000 Sb.)
Voda a kanalizace	místní vodárenská společnost, třeba Vodovody a kanalizace Kroměříž	1,5 m na každou stranu u řadů a stok do průměru 500 mm (§ 23 zák. č. 274/2001 Sb.)
Telekomunikace	CETIN	podzemní kabel 0,5 m po stranách (§ 102 zák. č. 127/2005 Sb.)

V ochranném pásmu nesmíte bez souhlasu provozovatele stavět ani provádět zemní práce. Pokud jím vede plánovaná garáž nebo bazén kupujícího, dozví se to on i vy dřív, než se podepíše rezervace.

Pozor na dvě situace, které vídáme v praxi:

• Přípojka vede přes sousední pozemek a nemá zapsané věcné břemeno. Soused vám ji může zakázat, a kupující kupuje dům, ke kterému nemá jistou vodu nebo plyn. Takovou přípojku je potřeba zajistit služebností inženýrské sítě zapsanou v katastru.
• Vodárna nepotvrdí napojení domu na veřejný vodovod. Při jednom prověření na Kroměřížsku vodárenská společnost napojení nepotvrdila, přestože dům vodu má. Nejspíš jde o přípojku, kterou si majitel kdysi postavil sám. Kupující se pak ptá, kdo ji spravuje a kdo platí opravy.

Víc o tom, co u pozemků ve Zlínském kraji umí zničit prodej nebo stát statisíce.

Jak poznám věcné břemeno a o kolik snižuje cenu?

Věcné břemeno najdete na listu vlastnictví v části C. O kolik sníží cenu, záleží na typu břemene: vedení vodovodu přes zahradu téměř nic, doživotní užívání domu klidně statisíce.

Nejčastější situace: rodiče převedli dům na děti a ponechali si doživotní právo v něm bydlet. Kupující se do takového domu nenastěhuje, proto ho prodáte jen se slevou nebo po zrušení břemene.

Pozor, i břemeno, které je ve prospěch vašeho domu, umí prodej zbrzdit. Banky ho posuzují po svém, jak ukazuje případ s průjezdem v části o pozemku.

Jak stanovit cenu domu?

Cenu určuje to, za kolik se v okolí skutečně prodaly podobné domy, ne inzerce. Tržní odhad řekne, za kolik dům prodáte. Znalecký posudek potřebujete pro úřady, dědictví nebo soud.

Cenu nejvíc zvedá: nová střecha, úsporné vytápění, rovný udržovaný pozemek, dobrý přístup.

Cenu nejvíc sráží: vlhkost, staré rozvody, špatná dispozice, nedotažená nebo nekvalitní rekonstrukce, třída G, věcná břemena.

Čísla z našich prodejů od roku 2021: 56 % domů jsme prodali za nabídkovou cenu nebo výš. V průměru odešly domy 3,7 % pod nabídkou. Když už se slevovalo, sleva byla v průměru 12,4 %. Byty jsme za nabídkovou cenu nebo výš prodali v 70 % případů a v průměru odešly za nabídkovou cenu.

Zdroj: interní data Explicit Reality, 161 domů a 217 bytů prodaných v letech 2021 až 9/2026.

Tvrdá pravda: v letech 2021 a 2022 se domy prodávaly skoro samy. V roce 2023 se trh otočil a za nabídkovou cenu odešla jen třetina domů. Od té doby se drží kolem poloviny. Dům, který půl roku visí v inzerci za přemrštěnou cenu, se nakonec prodá levněji, než kdyby šel na trh za správnou cenu hned. Postup popisuji v článku jak správně ocenit nemovitost podle aktuálního trhu.

Kolik je ten váš? Nechte si udělat odhad ceny zdarma.

Platí se z prodeje domu daň a kolik?

Většinou ne. Daň z příjmu neplatíte, pokud jste v domě bydleli aspoň 2 roky před prodejem, nebo pokud jste ho vlastnili déle než časový test, tedy 5 let u domů nabytých do konce roku 2020 a 10 let u domů nabytých od roku 2021.

Situace	Platí se daň z příjmu?	Na co si dát pozor
V domě jste bydleli 2 roky bezprostředně před prodejem	Ne	rozhoduje skutečné bydliště, trvalý pobyt ho pomáhá doložit
Nabyto do 31. 12. 2020, vlastníte déle než 5 let	Ne	počítá se ode dne podání návrhu na vklad, ke kterému má zápis do katastru účinky
Nabyto od 1. 1. 2021, vlastníte déle než 10 let	Ne	nejčastější záměna 5 a 10 let
Bydleli jste kratší dobu než 2 roky a peníze dáte do vlastního bydlení	Ne	peníze musíte použít na vlastní bydlení nejpozději do konce následujícího roku; finančnímu úřadu to oznamte, od 1. 7. 2024 už na oznámení osvobození nestojí
Zděděno po rodiči, prarodiči nebo manželovi	záleží	doba vlastnictví zůstavitele se započítává
Zděděno mimo přímou linii (sourozenec, teta)	záleží	doba zůstavitele se nezapočítává
Darováno	záleží	doba dárce se nezapočítává ani mezi příbuznými
Žádná podmínka nesplněna	Ano	15 % ze zisku, nad 1 762 812 Kč základu v roce 2026 sazba 23 %
Osvobozený příjem z prodeje domu nad 5 milionů Kč	Ne	oznamovací povinnost podle § 38v se na prodej domu zapsaného v katastru nevztahuje

Zdroje: Ministerstvo financí, zdaňování příjmů z prodeje nemovitostí, zákon č. 586/1992 Sb., § 4 a § 4b, změna oznamovací povinnosti od 1. 7. 2024. Podrobně vše rozebírám v článku časový test při prodeji nemovitosti.

Daň z nemovitých věcí za rok prodeje platíte vy, protože ji platí vlastník k 1. lednu. Kupující podá přiznání do 31. ledna následujícího roku.

Když daň platit musíte, uvedete příjem v daňovém přiznání za rok, kdy jste dům prodali. Svou situaci si vždy ověřte s daňovým poradcem nebo účetní.

Jak prodat dům s hypotékou?

Dům s hypotékou prodáte normálně, jen peníze jdou v jiném pořadí. Kupní cena jde do úschovy, z ní se nejdřív doplatí vaše hypotéka a zbytek dostanete vy.

Banka vyčíslí zůstatek, z úschovy u notáře, advokáta nebo banky se úvěr splatí a banka vydá souhlas s výmazem zástavního práva.

Úschova chrání obě strany: nikdo nepřijde o dům ani o peníze dřív, než je vše podepsané. U banky si předem ověřte poplatek za předčasné splacení.

Jak dlouho trvá prodej domu?

Prodej rodinného domu trvá v Explicit Reality od spuštění po kupní smlouvu v mediánu 116 dní, prodej bytu 57 dní. Dům se tedy prodává zhruba dvakrát déle.

Z 65 domů prodaných od listopadu 2023 mělo kupní smlouvu 42 % do 3 měsíců a 80 % do 6 měsíců. Déle než rok trval prodej jen u 5 % domů (zdroj: interní data Explicit Reality, 65 prodaných domů, zakázky 11/2023 až 9/2026).

Kupujících na domy je méně, každý dům je jiný a víc věcí se musí ověřit: pozemek, přístup, břemena, technický stav.

Fáze prodeje	Co se v ní děje	Kolik týdnů zabere
Příprava	dokumenty, energetický průkaz, cena, fotky	2 až 3
Inzerce a prohlídky	kampaň, prohlídky, vyjednávání až po rezervaci	medián 9 (60 dní)
Rezervace a financování	hypotéka kupujícího, kupní smlouva, úschova	medián 6 (41 dní)
Katastr	vklad nejdříve po 20 dnech, rozhodnutí do 30 dnů	3 až 5
Předání	protokol, klíče, uvolnění peněz	1
Přepis energií	změna odběratele elektřiny, plynu a vody na nového majitele	zhruba 6 (45 dní)

Přepis energií běží až po předání klíčů a na výplatu peněz z úschovy nemá vliv. Stavy měřidel ale zapište do předávacího protokolu, jinak vám budou chodit faktury za spotřebu nového majitele.

Když se dům dlouho neprodává, chyba bývá v ceně nebo v prezentaci. Přesně takový případ popisuji v článku jak jsem prodal rodinný dům ve Zlíně, který se víc než rok a půl nedařilo prodat.

Prodat dům s realitkou, nebo bez realitky?

Prodej domu bez realitky vám ušetří provizi, ale dokumenty, cenu, inzerci, prohlídky, vyjednávání, smlouvy i katastr řešíte sami. Realitka to udělá za vás. Co všechno vás bez makléře čeká a kolik to stojí, rozebírám v článku prodej domu bez realitky.

Dobrá realitka nastaví cenu podle skutečných prodejů, najde kupující i mimo portály a pohlídá smlouvy. Od konce roku 2020 jsme v Explicit Reality prodali téměř 600 nemovitostí (zdroj: interní data Explicit Reality, 11/2020 až 9/2026).

Kolik realitka stojí? V Explicit Reality se odměna řídí cenou nemovitosti: čím dražší dům, tím nižší procento. Podle ceníku je to 6 % + DPH u nemovitostí za 2 až 3 miliony, 5 % + DPH za 4 až 5 milionů a 3 % + DPH od 10 milionů. U mediánového domu za 4,37 mil. Kč (medián prodaných domů 11/2023 až 9/2026) tedy 5 % + DPH (zdroj: Ceník služeb Explicit Reality platný od 1. 1. 2026).

Jak se provize počítá a co v ní má být, jsem sepsal v článku provize realitního makléře.

Jaké smlouvy a dokumenty se při prodeji domu podepisují?

Obvykle čtyři smlouvy a dva dokumenty, v tomto pořadí. S realitkou na začátku přibývá ještě zprostředkovatelská smlouva. Co má obsahovat, popisuji v článku zprostředkovatelská smlouva při prodeji nemovitosti.

1. Rezervační smlouva: stáhne dům z trhu a kupující složí rezervační zálohu.
2. Smlouva o smlouvě budoucí kupní: jen když kupující čeká na hypotéku. Banka ji často chce vidět, než úvěr schválí.
3. Kupní smlouva: převádí vlastnictví domu na kupujícího.
4. Smlouva o úschově: určuje, kde leží kupní cena a kdy se vám uvolní.
5. Návrh na vklad: není smlouva, ale podání na katastr, kterým se kupující zapíše jako nový vlastník. Poplatek je 2 000 Kč.
6. Předávací protokol: stavy měřidel, počet klíčů, co v domě zůstává a známé vady. Podepisujete ho při předání klíčů.

Smlouvy nechte zkontrolovat advokátem.

Jak předat dům novému majiteli?

Sepíšete předávací protokol a předáte klíče. Teprve pak se obvykle uvolní peníze z úschovy.

Do protokolu patří stavy elektřiny, plynu a vody, počet klíčů, co v domě zůstává a známé vady. Odběrná místa přepište k datu předání, jinak vám budou chodit faktury za cizí spotřebu.

Vyfoťte měřidla. Dvě fotky v telefonu vám ušetří hádku za tři měsíce.

Jakých chyb se při prodeji domu vyvarovat?

Nejdražší je špatná cena a podcenění dokumentů. Šest chyb, které vidím nejčastěji:

• Cena podle toho, co chcete, ne podle toho, co trh zaplatí
• Energetický průkaz řešený až po první prohlídce
• Nezkontrolovaný list vlastnictví, zapomenutá parcela nebo břemeno
• Tajení vad, které kupující stejně najde a použije proti vám
• Peníze posílané mimo úschovu
• Záměna 5 a 10 let u časového testu

Jak jedna taková chyba může stát půl milionu, ukazuje případová studie ze Zlína.

Zděděný dům. Prodat ho můžete až po skončení dědického řízení. Když dědí víc lidí, musí souhlasit všichni. Pokud jeden prodává jen svůj podíl, mají ostatní 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví předkupní právo (§ 1124 občanského zákoníku).

Dům po rozvodu. Dokud není vypořádané společné jmění, prodáváte dům oba a oba podepisujete. Nejčistší cesta je dohodnout se předem, jak si rozdělíte peníze z úschovy.

Starý dům, dům k rekonstrukci nebo v dezolátním stavu. Starý dům prodáváte hlavně jako pozemek a potenciál. Počítejte spíš s hotovostními kupci a investory. Poctivý popis stavu je tu výhoda, ne slabina.

Krátké otázky a odpovědi

Chcete prodat dům bez chyb a za nejvyšší cenu?

Začněte tím, že budete znát skutečnou cenu. Objednejte si odhad ceny domu zdarma a v Explicit Reality vám řekneme, za kolik a jak rychle se dá prodat.

Autor: Dalibor Stříbný, Explicit Reality