Investiční byt si většina lidí nekupuje proto, aby získala další zaměstnání. Kupuje ho proto, aby ochránila a zhodnotila svůj kapitál a vytvořila si pravidelný příjem.
Jenže skutečnost může vypadat jinak. Telefonáty, inzerce, prohlídky, smlouvy, opravy, vyúčtování, neplatiči nebo hledání nových nájemníků. Z plánovaného pasivního příjmu se může postupně stát poměrně aktivní práce.
Investice do bytu nekončí jeho koupí
Samotná investice do bytu je pouze začátek. Aby nemovitost dlouhodobě vydělávala, musí být správně pronajata a spravována.
Je potřeba určit odpovídající nájemné, připravit prezentaci, najít zájemce, organizovat prohlídky a vybrat vhodného člověka. Potom přichází smlouva, předání nemovitosti a každodenní správa nemovitosti.
A jakmile nájemník odejde, celý cyklus začíná znovu.
Kolik času vás stojí jeden investiční byt?
To je otázka, která se při výpočtu výnosu často neobjevuje. Investor si spočítá kupní cenu, měsíční nájemné, náklady a očekávané zhodnocení. Málokdy si ale započítá hodnotu vlastního času.
Jedna oprava nebo několik telefonátů nemusí znamenat mnoho. Za celý rok se však mohou drobné úkoly nasčítat do desítek hodin. A pokud vlastníte tři, pět nebo deset nemovitostí, správa nemovitostí už může připomínat samostatné zaměstnání.
Pasivní příjem by měl být skutečně co nejvíce pasivní
Smyslem investiční nemovitosti je mimo jiné vytvářet rentu z nemovitosti. Pokud ale investor musí neustále řešit provozní problémy, nejde o úplně pasivní příjem.
Řešením je oddělit vlastnictví nemovitosti od její každodenní správy. Majitel si ponechá to podstatné , nemovitost a příjem z ní. Operativu může přenechat profesionálům.
Vy vlastníte. My se staráme.
Právě na tomto principu funguje Explicitní Nájemník. Byt si od majitele pronajmeme my. Následně vyhledáme vhodného podnájemníka, prověříme jej a postaráme se o běžnou správu, komunikaci a servis kolem nemovitosti.
Jak celý model funguje, podrobně vysvětlujeme v hlavním článku „Pronájem bytu bez starostí: jak získat pravidelný příjem a neřešit nájemníky“.
Důležitý je také správný výběr člověka, který bude v bytě bydlet. Tomu se věnuji v článku „Jak najít spolehlivého nájemníka a jak ho správně prověřit“.
Výnos není jen výše měsíčního nájemného
Při hodnocení investice je snadné soustředit se pouze na částku, kterou nájemník každý měsíc platí.
Skutečný výsledek ale ovlivňuje také obsazenost, náklady, problémy s placením a čas věnovaný správě. Byt s papírově vyšším nájemným nemusí být výnosnější, pokud několik měsíců čeká na vhodného nájemníka.
Stejně tak může výnos výrazně ovlivnit problém s neplatičem. Tomuto riziku se podrobněji věnuji v článku „Co když nájemník neplatí nebo byt zůstane prázdný?“.
Čím více bytů, tím větší význam profesionální správy
U jednoho bytu může majitel zvládat většinu věcí sám. S rostoucím portfoliem ale roste počet nájemníků, oprav, smluv, vyúčtování a dalších požadavků.
Investor by si proto měl položit jednoduchou otázku: Chci budovat portfolio nemovitostí, nebo si budovat další zaměstnání?
Profesionální správa umožňuje soustředit se na investiční rozhodnutí a další rozvoj majetku místo každodenní operativy.
Investiční byt, který pracuje pro vás
Dobrá investice do bytu by měla dlouhodobě vytvářet hodnotu a pravidelný příjem.
Pokud lze současně omezit čas, stres a rizika spojená s každodenním pronajímáním, přibližuje se nemovitost mnohem více skutečnému pasivnímu příjmu.
Vy vlastníte nemovitost. My se staráme o pronájem. A právě díky tomu může být renta z nemovitosti skutečně příjmem, nikoliv další prací.
Autor: René Mrnuštík, realitní makléř / +420 733 188 230 / rene@explicitreality.cz
