Ano, dům bez realitky prodat jde a ušetříte provizi. Jenže všechno, co by jinak dělal makléř, děláte sami a každé riziko nesete vy. Ukážu vám celý rozsah práce, skutečné náklady a místa, kde lidé nejčastěji přicházejí o peníze.
Než začnete cokoliv počítat, zjistěte, kolik váš dům reálně stojí. Objednejte si odhad ceny zdarma.
Co si z článku odnesete:
- Kolik kroků prodej domu má a které z nich musíte zvládnout sami
- Kolik prodej bez realitky skutečně stojí, i když neplatíte provizi
- Jak nastavit cenu, když nemáte data o skutečných prodejích
- Kde lidé při prodeji na vlastní pěst přicházejí o peníze
- Kdy se prodej bez realitky vyplatí a kdy ne
Dá se prodat dům bez realitky a kolik tím ušetříte?
Ano. Žádný zákon vás k makléři nenutí. Ušetříte ale jen jednu položku: provizi.
Průkaz energetické náročnosti, advokáta, úschovu, výpis z katastru i poplatek za vklad platíte tak jako tak.
Kolik je ta provize v korunách? Medián konečné ceny domů, které jsme v Explicit Reality prodali od roku 2023, je 4,37 milionu korun (zdroj: interní data Explicit Reality, 65 prodaných domů, zakázky 11/2023 až 9/2026). Odměna se v Explicit Reality řídí cenovými pásmy ceníku. U domu za 4,37 milionu vychází 5 % + DPH, tedy 218 500 korun bez DPH a 264 385 korun s DPH.
Zhruba 40 000 až 45 000 korun z toho byste ale zaplatili i bez realitky: fotograf, advokát se smlouvami a úschovou a inzerce. Skutečná úspora je tedy menší, než ukazuje první číslo. Přesně o ní se rozhodujete, když zvažujete prodej domu bez realitky.
Co všechno v provizi je a kdy se platí, rozebírám v článku Provize realitního makléře: co je v ceně, jak se počítá a kdy se platí.
Co všechno musíte při prodeji domu bez realitky udělat sami?
Všechno, od prvního výpisu z katastru po předání klíčů. Pokud nic nezaskřípe, jde o 14 samostatných úkolů.
Celý postup krok za krokem najdete v pilíři Jak prodat dům v roce 2026. Tady je přehled, kdo co dělá:
| # | Úkol | Bez realitky | S realitkou |
|---|---|---|---|
| 1 | Ocenění domu | vy | makléř |
| 2 | Výpis z LV, kontrola břemen a zástav | vy | makléř |
| 3 | Průkaz energetické náročnosti | vy + specialista | makléř zajistí |
| 4 | Příprava domu, fotky, půdorys | vy | makléř + fotograf |
| 5 | Inzerát a inzerce na portálech | vy | makléř |
| 6 | Telefonáty a e-maily zájemců | vy | makléř |
| 7 | Prohlídky | vy | makléř |
| 8 | Vyjednávání ceny | vy | makléř |
| 9 | Prověření kupujícího a financování | vy | makléř |
| 10 | Rezervační a kupní smlouva | vy + advokát | makléř + advokát |
| 11 | Úschova kupní ceny | vy + advokát | makléř + advokát |
| 12 | Návrh na vklad, komunikace s katastrem | vy | makléř |
| 13 | Předání domu, protokol, přepis energií | vy | makléř |
| 14 | Daňové povinnosti | vy + účetní | vy + účetní |
Všimněte si posledního řádku. Daně za vás nevyřeší ani realitka. Všechno ostatní ano.
Kolik hodin práce prodej domu zabere?
Makléř Explicit Reality stráví na prodeji domu 24 až 26 hodin čisté práce, bez cestování. Kdo prodává poprvé, počítejte spíš se 40 až 46 hodinami (zdroj: praxe makléřů Explicit Reality).
Proč ten rozdíl? Máme postupy, šablony a nástroje, které používáme každý den. Vy je budete hledat poprvé.
| Úkol | Čas makléře |
|---|---|
| Příprava a první schůzka s klientem | 2 hodiny |
| Nábor zakázky na místě | 3 hodiny |
| Zpracování materiálů | 3 hodiny |
| Příprava na prohlídky | 3 hodiny |
| Prohlídky (10 až 12 × 45 minut) | 7,5 až 9 hodin |
| Smlouvy a telefonická komunikace | 2 až 3 hodiny |
| Konzultace s právníkem | 1 hodina |
| Předání nemovitosti | 1 hodina |
| Přepis energií | 1 hodina |
| Celkem | 24 až 26 hodin |
Jak stanovit cenu domu bez makléře?
Podle skutečných prodejních cen, ne podle inzerátů. Inzertní cena je přání prodávajícího. Prodejní cena je to, co kupující opravdu zaplatil, a ta na portálech nevisí.
Představte si, že prodáváte ojeté auto a díváte se jen na inzeráty. Vidíte, za kolik se auta nabízejí. Nevidíte, za kolik se prodala a kolik jich stojí na placu už půl roku.
V Explicit Reality máme data z vlastních obchodů. Polovina domů se prodala za nabídkovou cenu nebo výš. V průměru se prodávaly 5,2 % pod nabídkou, což u domu za 4,37 milionu dělá zhruba 227 000 korun (zdroj: interní data Explicit Reality, 65 prodaných domů, zakázky 11/2023 až 9/2026).
Pozor, jde jen o úspěšné prodeje z poboček Zlín, Uherské Hradiště, Uherský Brod, Luhačovice a Hodonín. Není to průměr celého trhu.
Přestřelená cena je nejdražší chyba. Proč, vysvětluji v článcích Jak správně ocenit nemovitost podle aktuálního trhu a Proč sleva hned na začátku prodraží celý prodej.
Chcete cenu postavenou na skutečných prodejích? Objednejte si odhad ceny zdarma.
Kde inzerovat dům bez realitky a kolik to stojí?
Na dvou největších portálech zaplatíte za 116 dní inzerce zhruba 9 800 korun včetně DPH. 116 dní je medián, za který se u nás dům prodá od spuštění po kupní smlouvu.
Proč tolik? Samotný inzerát nestačí. Nové nabídky vás během pár dní odsunou dolů ve výpisu, a kdo není vidět, tomu nezvoní telefon. V naší praxi je potřeba inzerát posunout nahoru zhruba každé tři dny.
Jak se ta částka skládá:
- Největší portál prodává soukromým osobám balíček na 90 dní za 3 300 Kč bez DPH, včetně 6 posunutí nahoru. Každých dalších 30 dní stojí 1 100 Kč a každé další posunutí 60 Kč, obojí bez DPH. S posunutím každé tři dny to za 116 dní dělá asi 7 600 Kč s DPH.
- Druhý největší portál účtuje 11,55 Kč bez DPH za den a 12,90 Kč bez DPH za posunutí nahoru. Za stejnou dobu asi 2 200 Kč s DPH.
A kdo chce být ve výpisu úplně nahoře, platí zvýrazněnou pozici. Pozice TIP regionu pro prodej domů v okrese Zlín stojí na největším portálu 350 Kč za den bez DPH. Za 116 dní je to přes 49 000 korun včetně DPH.
Ceníky se mění, před vložením inzerátu je vždy ověřte.
K inzerátu potřebujete kvalitní fotky, půdorys a ideálně videoprohlídku. V naší praxi za ně zaplatíte 15 000 až 20 000 korun. Kupující se rozhodují podle prvního dojmu, víc v článku Jak špatná prezentace okamžitě srazí hodnotu nemovitosti.
A jedna povinnost, na kterou se zapomíná: průkaz energetické náročnosti musí mít podle zákona č. 406/2000 Sb. každý majitel, který nemovitost prodává, a třídu energetické náročnosti musíte uvést i v inzerátu. Proč ho neřešit na poslední chvíli, píšu v článku Průkaz energetické náročnosti budovy.
Jak zvládnout prohlídky a nenaletět podvodníkům?
Počítejte s tím, že dům neprodáte na první prohlídce. V naší praxi to u domu vychází na 10 až 12 prohlídek (zdroj: praxe makléřů Explicit Reality). Každou z nich provádíte vy, ve svém domě, s cizími lidmi.
Nikdy nedělejte prohlídku sami. Cennosti, doklady a klíče mějte z dohledu.
Typické podvody při prodeji na vlastní pěst:
- Falešný kupec pošle platební odkaz, přes který máte „přijmout zálohu“. Ve skutečnosti zadáváte údaje ke kartě.
- „Přeplatek“: kupec pošle víc, než je dohodnuto, a chce rozdíl vrátit. Původní platba pak zmizí.
- Falešný web úschovy, který vypadá jako banka nebo advokátní kancelář.
- Zájemce, který dům „koupí bez prohlídky“ a hned chce kopie vašich dokladů.
Pravidlo je jednoduché: peníze nikdy nevracíte, na odkazy z SMS neklikáte a doklady neposíláte nikomu, koho jste neviděli.
Jak prověřit kupujícího a jeho financování?
Zeptejte se, čím zaplatí, a chtějte doklad. U hypotéky předběžný příslib banky, u vlastních peněz potvrzení o zůstatku.
Pak přichází háček, o kterém prodávající často neví. Banka si nechá dům ocenit vlastním odhadcem. Když odhad vyjde níž, kupující musí rozdíl doplatit ze svého, nebo od koupě odstoupí.
Co to znamená pro vás? Dům byl týdny rezervovaný, zájemce jste odmítli a začínáte znovu. Rezervační smlouva proto musí jasně říkat, v jaké lhůtě kupující doloží financování a co se stane se zálohou.
Jaké smlouvy potřebujete a kdo je sepíše?
Nejméně čtyři dokumenty: rezervační smlouvu, kupní smlouvu, smlouvu o úschově a návrh na vklad do katastru. Sepisuje je advokát nebo notář.
Kupní smlouvu stahovat z internetu nedoporučuji. Každý dům má jiné břemeno, jiný pozemek a jinou historii vlastnictví.
V naší praxi stojí u advokáta kupní smlouva včetně úschovy standardně kolem 15 000 korun. Cenu si vždy nechte potvrdit předem.
Jak bezpečně převzít peníze za dům?
Přes úschovu, advokátní, notářskou nebo bankovní. Peníze se vám uvolní až ve chvíli, kdy je kupující zapsaný v katastru jako nový vlastník.
Nikdy hotovost. Nikdy převod na váš účet před zápisem do katastru. Katastr zapisuje až po zákonné ochranné lhůtě a za tu dobu se může stát cokoliv.
Advokátní úschova bývá součástí ceny za kupní smlouvu. V naší praxi vychází obojí dohromady kolem 15 000 korun.
Kolik stojí prodej domu bez realitky doopravdy?
Víc, než kolik je nula. Tady je souhrn:
| Položka | Bez realitky | S Explicit Reality |
|---|---|---|
| Provize | 0 Kč | podle cenového pásma, u domu za 4,37 mil. Kč 5 % + DPH, tedy 218 500 Kč bez DPH a 264 385 Kč s DPH |
| PENB | 3 000 až 7 000 Kč, u starších domů bez dokumentace i víc | platíte vy, průkaz zůstává vám |
| Výpis z LV | 100 Kč první strana, 50 Kč každá další | v provizi |
| Fotograf, půdorys, videoprohlídka | 15 000 až 20 000 Kč | v provizi |
| Inzerce | cca 9 800 Kč s DPH za 116 dní na dvou největších portálech, zvýrazněná pozice dalších cca 49 000 Kč s DPH | 40 inzertních serverů a placená reklama na sociálních sítích, v provizi |
| Advokát, kupní smlouva a úschova | kolem 15 000 Kč | v provizi |
| Návrh na vklad | 2 000 Kč (hradí strana podle smlouvy) | stejné |
| Váš čas | 40 až 46 hodin | minimum |
Zdroje: PENB Finance.cz, výpis z LV Czech POINT, poplatek za vklad ČÚZK, inzerce produktový list Sreality.cz 2026 a ceník Reality.iDNES.cz (ověřeno v září 2026), ceny fotografa a advokáta a časy z praxe Explicit Reality.
Za co v provizi vlastně platíte?
Za výsledek, ne za snahu. V Explicit Reality máme nárok na odměnu až po podpisu kupní smlouvy. Do té doby nese riziko Explicit Reality, ne vy.
Když se dům neprodá, práci, inzerci ani reklamu nikdo nezaplatí. Právě proto máme motivaci prodat rychle a za co nejvyšší cenu.
V provizi platíte hlavně know-how:
- Inzerci na 40 inzertních serverech, ne na jednom nebo dvou.
- Placenou reklamu na sociálních sítích, která dům ukáže i lidem, kteří zrovna aktivně nehledají.
- Prodejní text, který zájemce přiměje zvednout telefon.
- Znalost, kde a jak inzerovat, aby první vážný zájemce přišel co nejdřív.
A pak je tu věc, kterou při prodeji na vlastní pěst udělá málokdo. Když se o dům zajímají dva a více zájemců, uspořádáme elektronickou aukci. Zájemci se přihazují a cena jde nahoru, místo aby se o ní smlouvalo směrem dolů.
Kolik to může udělat? Byt 1+1 v Uherském Hradišti jsme díky aukci prodali o 370 000 korun výš. Celý příběh najdete v případové studii o aukci v Uherském Hradišti Jak jsme prodali byt 1+1 v Uherském Hradišti o 370 000 Kč výše díky aukci nemovitosti. Jak aukce funguje obecně, popisuji v článku Aukce nemovitosti: férový způsob, jak získat vyšší cenu.
Jak dlouho trvá prodej domu bez realitky?
To záleží hlavně na ceně a přípravě. Pro srovnání: dům se v Explicit Reality prodává v mediánu za 116 dní od spuštění po kupní smlouvu.
Z toho 60 dní trvá cesta k rezervaci a 41 dní od rezervace ke kupní smlouvě. 42 % domů má kupní smlouvu do 3 měsíců, 80 % do 6 měsíců.
Při prodeji na vlastní pěst prodej nejčastěji prodlužuje přestřelená startovní cena, chybějící dokumenty, kupující bez prověřeného financování a nevyřešená břemena.
Kdy se prodej domu bez realitky vyplatí a kdy ne?
Vyplatí se, když kupce už máte. Příbuzný, soused, známý, který dům zná a má peníze.
Dává smysl i tehdy, když máte čistý list vlastnictví, jednoho vlastníka, žádnou hypotéku a na prodej nespěcháte.
Spíš ne, když na domě vázne břemeno, prodáváte z dědictví nebo se spoluvlastníky, splácíte hypotéku nebo potřebujete peníze k určitému datu. Tam už nejde jen o práci. Jde o riziko.
Jakých chyb se lidé při prodeji bez realitky dopouštějí nejčastěji?
- Nastaví cenu podle inzerátů sousedů, ne podle skutečných prodejů
- Inzerují bez PENB a bez půdorysu
- Pustí kupujícího do rezervace bez dokladu o financování
- Podepíšou smlouvu staženou z internetu
- Přijmou zálohu nebo kupní cenu mimo úschovu
- Po měsících bez zájmu zlevňují po malých krocích a dům na portálech „ohrají“
Jak drahá může být jedna z nich, ukazuje případová studie ze Zlína, kde šlo o půl milionu.
Prodej domu příbuznému nebo sousedovi bez inzerce. Tady má prodej na vlastní pěst největší smysl. Inzerci, prohlídky ani vyjednávání neřešíte. Smlouvu, úschovu a katastr ale ano, a u příbuzných pozor na cenu výrazně pod trhem kvůli daním.
Prodej domu s hypotékou bez realitky. Jde to, ale přidáváte třetí stranu: svou banku. Potřebujete vyčíslení dluhu a souhlas banky s výmazem zástavního práva. Dluh se pak doplácí z úschovy, a to musí smlouvy přesně popsat.
Když se dům sám prodat nepodaří. Jeden klient prodával svůj byt čtyři měsíce sám. Volali mu hlavně makléři, se kterými spolupracovat nechtěl. Zájemci se ohlásili na prohlídku a nepřišli, nebo přišli pozdě a on na ně čekal. A skoro každý, kdo přišel, ho tlačil s cenou dolů.
Nejvíc ho dostal zájemce těsně před dohodou. Rezervační smlouvu podepsat odmítl, že prý rovnou kupní, jen si vyřeší financování. Pak se přestal ozývat.
Po čtyřech měsících toho měl dost. Na Explicit Reality dostal doporučení, prošel si naše reference a ty mu doporučení potvrdily. Byt jsme připravili k prodeji, uklidili, nafotili profesionálně, natočili video a udělali 3D sken. Prodali jsme ho za tři týdny a o 200 000 Kč dráž, než za kolik ho chtěl prodat on.
Naše odměna se tím zaplatila sama. Klient nemusel řešit smlouvy a nenesl riziko, že kupec na poslední chvíli zmizí. U domu, kde je prodej delší a složitější, platí tohle všechno ještě víc.
Podobný příběh s domem popisujeme v článku Jak jsem prodal rodinný dům ve Zlíně, který se více než rok a půl nedařilo prodat.
Časté otázky
Ze zákona ne. Prakticky ano, pokud nechcete riskovat neplatnou smlouvu nebo zamítnutý vklad do katastru.
Ano, to je nejčastější kombinace. Právní servis ale neudělá ocenění, inzerci, prohlídky ani prověření kupujícího.
Ne, daňová pravidla jsou stejná. Přehled najdete v pilíři Jak prodat dům v roce 2026, konkrétní situaci si ověřte s účetní.
Doloží financování, přijde na prohlídku osobně a souhlasí s úschovou. Kdo spěchá, tlačí na zálohu mimo úschovu nebo chce vaše doklady předem, je varovný signál.
Nejste první. Počítejte ale s tím, že dům viditelný na portálech měsíce a opakovaně zlevňovaný kupující vnímají hůř.
Podle ceníku procento s cenou nemovitosti klesá: 6 % do 3 milionů, 5 % za 3 až 4,99 milionu, 4 % za 5 až 7,99 milionu a 3 % od 8 milionů, vždy + DPH. Podrobně to rozebírám v článku Provize realitního makléře.
V provizi je celý prodej od A do Z: nastavení prodejní strategie, příprava a úklid domu, marketing a videoprohlídky, právní prověření nemovitosti, komunikace se zájemci a prohlídky, kupní smlouva a právní služby, přepis v katastru a předání domu.
Procento je záměr. S pevnou částkou by mi bylo jedno, jestli dům prodám dráž, nebo levněji. S procentem chci totéž co vy: prodat co nejdráž a zbytečně nezlevňovat, protože každá sleva bere peníze i mně.
Závěr
Prodej domu bez realitky je možný a v některých situacích dává smysl. Znamená ale 14 úkolů, 40 a více hodin práce a všechna rizika na vás.
Chcete vědět, kolik za váš dům reálně dostanete, než se rozhodnete? Objednejte si odhad ceny zdarma.
Další články, které vás mohou zajímat
- Jak prodat dům v roce 2026: postup, dokumenty a daně
- Provize realitního makléře: co je v ceně a kdy se platí
- Aukce nemovitosti: férový způsob, jak získat vyšší cenu
- Jak jsem prodal dům ve Zlíně, který se rok a půl nedařilo prodat
- Jak nepřijít při prodeji domu o půl milionu
Autor: Dalibor Stříbný, Explicit Reality
