Máte na zahradě místo pro větší dílnu, saunu nebo zahradní domek? Nebo plánujete stavbu rodinného domu a přemýšlíte, kolik času Vám zabere vyřizování povolení?
Schválená novela stavebního zákona přináší několik zajímavých změn. U vybraných drobných staveb například počítá se zvýšením limitu ze 40 na 60 m². Rodinné domy by se podle představ ministerstva mohly povolovat do 60 dnů.
Změny se ale neomezují na rodinné bydlení. Významnou část novely tvoří podpora bytové výstavby, kvůli které se kolem zákona vedla poměrně ostrá diskuse.
Poslanecká sněmovna novelu definitivně schválila 9. září 2026, kdy přehlasovala veto Senátu. Prezident ji podepsal 17. září. Nový systém se má zavádět postupně, proto je potřeba rozlišovat mezi schválenými změnami a pravidly, která už skutečně platí.
Zahradní domek o 60 m² bez povolení? To už stojí za pozornost
Jednou z nejzajímavějších změn pro majitele rodinných domů je rozšíření kategorie drobných staveb.
Dosavadní pravidla umožňují za určitých podmínek postavit například zahradní domek, kůlnu nebo dílnu do 40 m² zastavěné plochy bez povolení stavebního úřadu. Novela tuto hranici posouvá na 60 m².
Představte si, že plánujete dílnu o rozměrech 6 × 8 metrů. To je 48 m². Do dosavadního limitu 40 m² se nevejde, ale do nového limitu už ano.
Pro majitele, kteří potřebují větší prostor na nářadí, kola nebo domácí dílnu, může jít o podstatný rozdíl.
Stále ale budou platit další podmínky. U příslušné kategorie staveb je potřeba počítat například s odstupem nejméně 2 metry od hranice pozemku, omezením výšky a požadavky na vsakování dešťové vody.
A pozor na jednu věc. Zahradní domek bez povolení není totéž jako další rodinný dům. Stavby určené k bydlení se posuzují jinak.
Pokud tedy plánujete stavbu o ploše například 50 m², může být rozumné ověřit, kdy začne nový limit platit a zda Vaše stavba splňuje všechny podmínky. Samotné schválení novely ještě neznamená, že podle něj můžete začít okamžitě stavět.
Rodinný dům povolený za 60 dnů?
Ministerstvo pro místní rozvoj uvádí jako jeden z cílů reformy povolování rodinných domů do 60 dnů.
To by byla pro stavebníky příjemná změna. Kdo někdy připravoval stavbu domu, ví, že samotné projektování bývá jen částí celého procesu. Následuje komunikace s úřady, získávání podkladů a řešení případných připomínek.
Novela chce větší část povolování soustředit do jednoho řízení. Stavebník by tak neměl být nucen samostatně koordinovat tolik různých úředních postupů.
Je ale potřeba dodat, že 60 dnů je deklarovaný cíl reformy, nikoli záruka pro každý projekt. Záležet bude na úplnosti žádosti, charakteru stavby i fungování nového systému.
A pokud vlastníte pozemek, na kterém územní plán bydlení neumožňuje, novela tuto překážku automaticky neodstraní.
Bytové domy do 500 m² mají získat jednodušší režim
Další konkrétní změna se týká menších bytových domů.
Novela zařazuje mezi jednoduché stavby také vybrané bytové domy do 500 m² zastavěné plochy a nejvýše čtyř nadzemních podlaží.
Takový limit může být zajímavý například pro menší bytový projekt v obci, kde není potřeba stavět rozsáhlý obytný komplex.
Jednodušší zařazení ale neznamená, že bude možné stavět bez odborné přípravy. Projektovou dokumentaci musí i nadále zpracovat oprávněný projektant a stavba musí splňovat všechny příslušné požadavky.
Právě menší bytové domy přitom mohou být zajímavé i pro obce, které chtějí rozšířit nabídku bydlení bez výstavby velkých sídlišť.
Pomůže novela hlavně developerům?
Tohle je otázka, která kolem nového stavebního zákona zaznívá poměrně často.
Velké bytové projekty skutečně patří mezi oblasti, kterým má novela výrazně pomoci. Dlouhé povolování totiž může výstavbu prodražit ještě předtím, než se na pozemku začne pracovat.
Ministerstvo uvádí, že příprava a povolování větších bytových projektů dnes mohou trvat řadu let. Cílem reformy je dostat povolovací proces velkých projektů do podstatně kratších lhůt.
Kritici ovšem upozorňují, že zvláštní postavení některých rezidenčních projektů může zvýhodnit velké investory a oslabit ochranu dalších veřejných zájmů.
Z mého pohledu bude důležité, zda rychlejší povolování skutečně přinese více dostupných bytů, nebo pouze zjednoduší přípravu developerských projektů.
Ani rychlejší výstavba totiž automaticky neznamená levnější byty. Jejich cenu stále ovlivňují náklady na pozemky, materiály, práci, financování a poptávka v konkrétní lokalitě.
Vyplatí se se stavbou počkat na nová pravidla?
Záleží na tom, co plánujete.
Pokud uvažujete o zahradní stavbě s plochou mezi 40 a 60 m², nový limit pro Vás může být zajímavý. Má smysl zjistit přesné datum jeho účinnosti a ověřit podmínky konkrétního pozemku.
U rodinného domu bych ale pouze kvůli novele automaticky neodkládal připravený projekt. Čekání může znamenat také vyšší stavební náklady a nový systém bude potřebovat čas, než se ustálí.
Rozumnější je porovnat současný a budoucí postup pro konkrétní stavbu. Teprve potom se rozhodnout, zda má odklad smysl.
Při prodeji nemovitosti zůstává důležitá stavební dokumentace
Změny stavebního zákona mohou ovlivnit také majitele, kteří se chystají nemovitost prodat.
U starších domů se někdy ukáže, že přístavba, garáž nebo upravené podkroví neodpovídá dochované dokumentaci. To může zkomplikovat jednání s kupujícím i jeho bankou.
Novela neznamená, že se všechny dříve nepovolené stavby automaticky stanou legálními.
Proto doporučuji ještě před zahájením prodeje zjistit, jaká dokumentace k domu existuje a zda odpovídá skutečnému stavu. Případné nesrovnalosti je lepší řešit v době, kdy na jejich odstranění máte dostatek prostoru.
Co tedy nový stavební zákon skutečně přinese?
Pro majitele rodinných domů může být nejzajímavější zvýšení limitu vybraných drobných staveb na 60 m². Pro budoucí stavebníky je důležitý příslib rychlejšího povolování a pro menší investory jednodušší zařazení některých bytových domů.
Zákon ale nebude fungovat sám od sebe. Rozhodující bude připravenost úřadů, kvalita nových postupů a skutečná délka povolování.
Pokud plánujete stavbu, vyplatí se sledovat účinnost konkrétních změn. A pokud uvažujete o prodeji domu nebo stavebního pozemku na Hodonínsku či Břeclavsku, rád s Vámi projdu základní informace o nemovitosti a pomohu Vám připravit další postup.
👉 Kontaktujte Richarda Bábíka, realitní makléř Explicit Reality
Autor: Richard Bábík, realitní makléř / +420 604 718 497 / richard.babik@explicitreality.cz
