Máte před prodejem investovat do rekonstrukce? Upřímně? Ve většině případů to nemá smysl. A vím, že tohle zní kontroverzně, protože spousta lidí má pocit, že když do bytu něco investují, prodají ho dráž. Jenže realita je často úplně jiná.
Částečné úpravy vám cenu většinou nezvýší. Jen vás budou stát čas a peníze. A pak budete frustrovaní, že jste investovali statisíce a nikdo to neocení.
Proč částečné rekonstrukce většinou nemají smysl
Typický příklad: dáte 300 tisíc do nové kuchyně. Myslíte, že dostanete o 300 tisíc víc? Nedostanete. Protože kupující má jiný vkus. Stejně počítá s tím, že si věci upraví podle sebe. A vaše nová kuchyň pro něj nemusí být přidanou hodnotou. Možná by chtěl jinou barvu, jiný styl, jiné spotřebiče. Možná by chtěl kuchyň úplně jinde.
Totéž platí pro novou koupelnu, nové podlahy nebo vymalování na „neutrální“ barvu. Kupující si stejně představuje, jak by to vypadalo podle jeho vkusu.
Kdy investice do rekonstrukce smysl má
Jsou ale situace, kdy investice do úprav smysl má. A dokonce je nutná.
Vážné vady, které odradí každého kupujícího
Pokud je v bytě zatékání, nefunkční elektřina, prasklé rozvody nebo plíseň, to musíte řešit. Protože tohle nejsou kosmetické vady. Tohle jsou věci, které kupujícího odradí okamžitě. A když nepřijde kupující, nebo přijde a hned srazí cenu o 500 tisíc, protože ví, že to bude muset řešit, tak jste na tom hůř, než kdybyste to opravili.
Stejně tak pokud jsou tam rozbitá okna, nefunkční topení nebo vážné statické problémy, tohle nejde ignorovat. Protože lidi prostě nechtějí kupovat byt, kde budou muset hned řešit zásadní opravy.
Kompletní rekonstrukce vs. částečné úpravy
Pokud děláte kompletní rekonstrukci, jako je nová elektřina, nové rozvody, nové podlahy, nová koupelna, nová kuchyně, nová okna, tak to je úplně něco jiného. Protože v tu chvíli neprodáváte „starý byt s novou kuchyní“. Prodáváte zrekonstruovaný byt, který má jinou kategorii, jinou cenu a jiný typ kupujícího.
Kompletní rekonstrukce má smysl, pokud je nemovitost v tak špatném stavu, že by se jinak neprodala nebo prodávala těžko. Ale pokud děláte rekonstrukci jen kvůli prodeji, musíte si spočítat, jestli se vám investovaný čas a peníze vrátí.
Co místo rekonstrukce opravdu funguje
Místo toho, abyste investovali statisíce do nové kuchyně nebo koupelny, existují věci, které mají mnohem větší dopad na to, jak rychle a za kolik prodáte. A stojí zlomek ceny. Jde o to ukázat skutečný potenciál nemovitosti, ne ji předělávat podle osobního vkusu. Základem je důkladný úklid, odstranění osobních věcí a zbytečného nábytku, který prostor opticky zmenšuje. Důležité je odstranit viditelné nedostatky, které mohou na první pohled vzbuzovat pocit zanedbanosti, například poškozené obklady, oprýskanou výmalbu nebo nefunkční klika. Cílem je připravit byt tak, aby působil světle, vzdušně a neutrálně, aby si v něm zájemce dokázal bez překážek představit vlastní bydlení, aniž by hned přemýšlel o nutných opravách a dalších výdajích.
Všechny tyto věci dohromady stojí pár desítek tisíc. A mají mnohem větší dopad než nová kuchyň za 300 tisíc, kterou si kupující stejně bude chtít předělat.
Než investujete, spočítejte si návratnost
Než dáte statisíce do úprav, zeptejte se: Zvýší mi to cenu? O kolik? A vrátí se mi to? Protože pokud investujete 300 tisíc a prodáte o 200 tisíc dráž, prodělali jste 100 tisíc. A to ještě nepočítám čas, stres.
Makléř, který tohle umí vyhodnotit, vám ušetří peníze. Makléř, který vám řekne „jo, udělejte rekonstrukci, bude to lepší“, aniž by to spočítal, vám může způsobit ztrátu.
Pokud chcete vědět víc o tom, jak celý proces prodeje funguje a co má u vaší nemovitosti smysl, přečtěte si hlavní článek Zákulisí realitního makléře: Co všechno nevidíte, když prodáváte byt.
Pokud chcete vědět, co má u vaší konkrétní nemovitosti smysl a co ne, kontaktujte mě. Pomůžu vám vyhodnotit, jestli investice do úprav dává smysl, nebo jestli je lepší prodat tak, jak to je.
Autor: Tomáš Batík, realitní makléř / +420 723 438 833 / tomas.batik@explicitreality.cz
