Rozbitá varná deska, poškozená podlaha nebo proražené dveře. Škody v pronajatém bytě mohou majitele stát tisíce korun. Ne každé poškození však musí automaticky zaplatit nájemník.
Kdo odpovídá za škody v pronajatém bytě, co můžete odečíst z kauce a jak získat peníze zpět?
Co je běžné opotřebení a co už škoda?
Podle § 2293 občanského zákoníku má nájemník vrátit byt ve stavu, v jakém ho převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení.
- Běžné opotřebení: Drobné škrábance na podlaze, přirozené stárnutí výmalby nebo opotřebení vybavení odpovídající délce užívání.
- Škoda: Propálená podlaha, proražené dveře nebo spotřebič rozbitý nesprávným zacházením.
Rozhoduje především původní stav, stáří vybavení a příčina poškození. Nájemník nemusí byt vracet jako nový a nelze mu automaticky účtovat například kompletní výmalbu. Běžná údržba a drobné opravy se posuzují samostatně.
Jak prokázat poškození bytu?
Základem je předávací protokol a fotodokumentace z počátku i konce nájmu.
Pokud zjistíte poškození:
- Vyfotografujte škodu a porovnejte ji s původním stavem.
- Sepište rozsah poškození do předávacího protokolu.
- Doložte náklady na opravu cenovou nabídkou nebo fakturou.
- Informujte nájemníka a umožněte mu se vyjádřit.
Pokud nájemník odmítne protokol podepsat, zaznamenejte to. Samotné fotografie poškození totiž ještě neprokazují, kdo za něj odpovídá.
Správně připravená dokumentace je základem bezpečného pronájmu. Více se dozvíte v článku Pronájem nemovitosti: Jak zajistit, aby váš majetek vydělával bez rizika.
Kolik může majitel požadovat za škodu?
Náhrada musí odpovídat skutečnému poškození a účelným nákladům na jeho odstranění.
Pokud lze například opravit pouze část podlahy, nelze bezdůvodně požadovat výměnu celé podlahy. Stejně tak není automaticky možné účtovat nový dražší spotřebič místo starého.
Při vyčíslení se zohledňuje stáří věci, rozsah škody a přiměřenost opravy. Výši nároku doložte například fakturou nebo odborným posouzením.
Můžete škodu odečíst z kauce?
Ano, při skončení nájmu můžete za splnění zákonných podmínek započíst oprávněnou pohledávku proti složené kauci.
Příklad:
| Položka | Částka |
| Složená kauce | 30 000 Kč |
| Doložená škoda | 10 500 Kč |
| Zbývající kauce k vrácení | 19 500 Kč |
Jde o zjednodušený příklad bez úroků a dalších případných pohledávek. Nájemník má také nárok na úroky z jistoty.
Kauci nelze svévolně zadržet za běžné opotřebení nebo nedoložené škody. U neurčitých či nejistých pohledávek může být započtení problematické.
Podrobnosti najdete v článku Kauce: kdy o ni můžete přijít (a kdy ne)?.
Co když kauce nestačí nebo nájemník odmítá zaplatit?
Pokud škoda převyšuje kauci, můžete požadovat zaplacení oprávněného zbývajícího dluhu.
Doporučuji tento postup:
- Písemná výzva: Zašlete popis škody, důkazy, vyčíslení nároku a termín úhrady.
- Dohoda: Pokud nájemník komunikuje, můžete sjednat písemný splátkový kalendář.
- Předžalobní výzva: Pokud nezaplatí, upozorněte ho na možnost soudního vymáhání.
- Žaloba: Pokud nedojde k dohodě, můžete se domáhat náhrady škody u soudu.
Podle § 142a občanského soudního řádu je pro přiznání náhrady nákladů řízení úspěšnému žalobci zpravidla důležité zaslat předžalobní výzvu nejméně 7 dnů před podáním žaloby.
Jak předejít škodám v pronajímaném bytě?
Nejlepší prevencí je pečlivý výběr nájemníka, správně připravená nájemní smlouva a podrobný předávací protokol s fotografiemi.
Praktické rady k výběru vhodného nájemníka najdete v článku Jak pronajmout byt rychleji a za lepší cenu.
Majitelé se navíc často potýkají nejen s poškozením bytu, ale také s nezaplaceným nájemným. Více o těchto rizicích se dozvíte v článku Co když nájemník neplatí nebo byt zůstane prázdný?.
Nejčastější otázky
Pokud za poškození odpovídá, může být povinen škodu nahradit. Běžná porucha ale automaticky neznamená jeho odpovědnost.
Ne automaticky. Záleží na stavu bytu, běžném opotřebení a konkrétních okolnostech.
Co nejdříve ji zdokumentujte a informujte bývalého nájemníka. Bez důkazů o původním stavu však může být obtížnější prokázat jeho odpovědnost.
Chcete pronajímat byt s menšími starostmi?
Poškození bytu může znamenat nepříjemné výdaje i zdlouhavé spory. Správně připravená smlouva, kvalitní dokumentace a pečlivý výběr nájemníka však mohou mnoha problémům předejít.
V Explicit Reality vám pomůžeme s pronájmem nemovitosti, výběrem vhodného nájemníka i potřebnými podklady.
Pokud nechcete řešit každodenní starosti s pronájmem, seznamte se také se službou Explicitní nájemník, která se zaměřuje na správu pronajímaných nemovitostí.
Chcete bezpečně pronajímat byt ve Zlíně a okolí?
Kontaktujte mě prostřednictvím mého profilu na Explicit Reality a společně probereme možnosti spolupráce.
René Mrnuštík
Realitní makléř | Explicit Reality
Článek má informativní charakter a nenahrazuje individuální právní poradenství.
Autor: René Mrnuštík, realitní makléř / +420 733 188 230 / rene@explicitreality.cz
