Nájemník neplatí třetí měsíc a vy chcete byt zpátky. Od 1. ledna 2026 máte nový nástroj, rozkaz k vyklizení, který může zkrátit soudní část z let na týdny. Jsem Dalibor Stříbný z Explicit Reality a ukážu vám celý postup, lhůty a chyby, kvůli kterým nájemník zůstane v bytě o půl roku déle.
Co se v článku dozvíte
- Kdy můžete neplatiči vypovědět nájem a proč bez písemné výzvy výpověď neplatí
- Co musí výpověď obsahovat a jak ji doručit
- Jak funguje rozkaz k vyklizení od roku 2026 a kdy vám nepomůže
- Kolik stojí soud a exekutor a jak dlouho celé vystěhování trvá
- Co dělat, když nájemník odmítá odejít
Můžete neplatícího nájemníka vystěhovat sami?
Ne. Ani když dluží půl roku a ani když je to váš byt.
Výměna zámku, vstup do bytu bez souhlasu nebo odpojení vody a elektřiny jsou nedovolená svépomoc. Hrozí vám trestní stíhání za porušování domovní svobody a nájemník se může domáhat i náhrady škody. Upozorňuje na to i Ministerstvo pro místní rozvoj v přehledu k řízení o vyklizení.
Legální cesta má tři patra: výpověď, soudní rozhodnutí o vyklizení a exekutor. Každé patro má své lhůty a každá chyba vás vrací o patro níž.
Kdy můžete nájem neplatiči vypovědět?
Zákon zná dvě cesty a liší se tím, jak rychle nájem skončí.
| Výpověď bez výpovědní doby | Výpověď s výpovědní dobou | |
| Zákon | § 2291 občanského zákoníku | § 2288 občanského zákoníku |
| Kdy | Neplacení nájemného a služeb za dobu alespoň 3 měsíců | Hrubé porušení povinností, například opakované pozdní platby |
| Podmínka předem | Písemná výzva k zaplacení a marné uplynutí lhůty | Žádná zvláštní výzva |
| Nájem končí | Doručením výpovědi | Po 3 měsících od 1. dne měsíce po doručení |
| Nájemník musí odejít | Nejpozději do 1 měsíce od skončení nájmu | Ke konci výpovědní doby |
Rychlejší je výpověď bez výpovědní doby. Má ale past, do které padá většina majitelů: bez předchozí písemné výzvy k odstranění závadného stavu se k ní nepřihlíží. Soudy to opakovaně potvrzují, viz například rozbor na epravo.cz.
Výzva musí popsat, co nájemník dluží, a dát mu přiměřenou lhůtu k zaplacení. Když zaplatí, výpovědní důvod padá. Když ne, výpověď můžete poslat.
Co musí výpověď obsahovat, aby platila?
Čtyři věci. Chybí jedna, a nájem běží dál.
- Písemnou formu s podpisem pronajímatele
- Konkrétní výpovědní důvod, u neplatiče výši dluhu a za které měsíce
- Poučení, že nájemník může vznést námitky a do dvou měsíců navrhnout soudu přezkoumání oprávněnosti výpovědi (§ 2286 a § 2290)
- Prokazatelné doručení, ideálně doporučeně do vlastních rukou na adresu bytu
Bez poučení je výpověď neplatná. To není formalita, to je nejčastější důvod, proč se majitelé vracejí na začátek. Vzory a detaily rozebírám v článku Výpověď nájemní smlouvy pronajímatelem.
Co když nájemník výpověď napadne u soudu?
Má na to dva měsíce od doručení výpovědi. Pokud návrh na přezkum podá, soud o vyklizení zpravidla počká, až se rozhodne o platnosti výpovědi.
Proto se vyplatí udělat výpověď napoprvé bezchybně. Přezkum dokáže celý proces natáhnout o měsíce a nájemník mezitím v bytě zůstává.
Co dělat, když nájemník odmítá odejít?
Nejdřív mu pošlete písemnou výzvu k vyklizení. Je to podmínka pro nový rozkaz k vyklizení a musí odejít nejméně 14 dní předtím, než podáte návrh k soudu (Hypoindex, Deník veřejné správy).
Ve výzvě uveďte, kdy a proč nájem skončil, adresu bytu a termín, do kdy má byt vyklidit a předat klíče. Pošlete ji tak, abyste doručení dokázali doložit.
Pozor u nájmu na dobu určitou. Když nájem skončí uplynutím doby a vy tři měsíce mlčíte, zákon ho považuje za znovu uzavřený (§ 2285). Výzvu proto posílejte hned.
Jak funguje rozkaz k vyklizení od roku 2026?
Jako platební rozkaz, jen místo peněz chcete zpátky byt. Zavedl ho zákon č. 176/2025 Sb. do § 175a občanského soudního řádu s účinností od 1. 1. 2026 (Bezrealitky).
Soud rozhodne bez jednání, jen podle dokumentů, které mu předložíte. Potřebujete:
- nájemní smlouvu
- výpověď s dokladem o doručení, případně doklad o uplynutí doby nájmu
- písemnou výzvu k vyklizení odeslanou nejméně 14 dní před podáním návrhu
Soud rozkazem uloží nájemníkovi, aby byt do 15 dnů vyklidil. Ve stejné lhůtě může podat odpor. Rozkaz se musí doručit nájemníkovi do vlastních rukou, nestačí, že zásilka leží na poště.
Když nájemník nic neudělá, rozkaz platí jako pravomocný rozsudek a můžete jít k exekutorovi.
Kdy vám rozkaz k vyklizení nepomůže?
Ve chvíli, kdy se nájemník začne bránit.
- Podá včas odpor. Rozkaz tím padá a soud pokračuje běžným řízením s jednáním. Nájemník pak musí na výzvu soudu podrobně popsat obranu, jinak riskuje prohru (AK Janoušek).
- Napadl výpověď u soudu. O její platnosti se rozhoduje zvlášť a vyklizení čeká.
- Neposlali jste výzvu k vyklizení, nebo jste ji poslali později než 14 dní před návrhem.
- Nevíte, kde nájemník je, a rozkaz mu nejde doručit do vlastních rukou.
Rozkaz k vyklizení navíc neřeší dlužné peníze. Na ty potřebujete samostatný platební rozkaz nebo žalobu.
Jak probíhá exekuce vyklizením?
Když nájemník neodejde ani po pravomocném rozhodnutí, podáte návrh na exekuci. Exekutor určí termín, byt vyklidí, věci sepíše a uloží.
Teprve po exekuci dostanete klíče do ruky a můžete byt předat dalšímu nájemníkovi. Než ho ale pustíte dovnitř, nechte byt zdokumentovat. U sporu o škody je to váš jediný důkaz, jak ukazuje článek Předávací protokol bytu.
Kolik vystěhování stojí?
Soudní poplatky jsou nižší, než se obává většina majitelů. Drahý je čas, kdy byt nevydělává.
| Položka | Kolik |
| Návrh na rozkaz k vyklizení nebo žaloba na vyklizení | 2 000 Kč nebo 5 000 Kč podle toho, jak soud byt posoudí |
| Elektronický platební rozkaz na dlužné nájemné | 4 % z dlužné částky nejméně 400 Kč |
| Žaloba na zaplacení dluhu | 1 000 Kč do 20 000 Kč 5 % nad 20 000 Kč |
| Výkon rozhodnutí vyklizením soudem | 3 000 Kč |
| Advokát a exekutor | Podle tarifu úspěšné straně je soud může přiznat k náhradě |
Zdroje: zákon o soudních poplatcích, Bezrealitky, paragraf.tools. Sazebník se mění, před podáním si ho ověřte.
A teď ta podstatná část. Při nájmu 15 000 Kč měsíčně vás šest měsíců neplacení stojí 90 000 Kč. Ano, devadesát tisíc. To je víc než všechny poplatky dohromady, i s advokátem.
Za dobu, kdy nájemník zůstává v bytě po skončení nájmu, máte nárok na náhradu ve výši sjednaného nájemného, a to až do dne, kdy byt skutečně předá. K dluhu běží úrok z prodlení, u prodlení od 1. 7. 2026 je to 11,75 % ročně. Vymoct je ale můžete jen tam, kde je z čeho.
Autor: Dalibor Stříbný, Explicit Reality
