Pravidelný příjem je jedním z hlavních důvodů, proč lidé investují do nemovitostí. Jenže co když nájemník přestane platit? A co když se odstěhuje a byt zůstane několik měsíců prázdný?
Právě neplacení a neobsazenost patří mezi největší rizika klasického pronájmu.
Neplacení nájemného není jen výpadek příjmu
Pokud nájemník neplatí, majitel nepřichází pouze o očekávaný příjem. Náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti pokračují. A k tomu se přidává komunikace s nájemníkem, evidence dluhu a případně také výpověď nájemní smlouvy nebo další právní kroky.
V krajním případě může následovat ukončení nájmu a řešení vyklizení bytu. To všechno stojí čas, energii a někdy i další peníze.
Proto je mnohem lepší problémům předcházet. Jak vybíráme vhodné zájemce, popisuji v článku „Jak najít spolehlivého nájemníka a jak ho správně prověřit“.
Co když nájemník byt neopustí?
Majitelé se někdy obávají situace, kdy nájem skončí, ale bývalý nájemník odmítne nemovitost opustit.
V takové situaci je nutné postupovat podle zákona. V závislosti na okolnostech může následovat výzva k vyklizení a soudní postup. Od roku 2026 české právo zná také rozkaz k vyklizení, který může za splnění zákonných podmínek proces urychlit.
V komplikovanějších případech může být nutné soudní řízení či další postup směřující k vyklizení nemovitosti. Pojmy jako žaloba na vyklizení bytu, výpověď nebo vymáhání dluhu proto nejsou pouze teorie. Pro některé pronajímatele se bohužel mohou stát realitou.
Co když byt zůstane prázdný?
Druhým problémem je neobsazenost. Nájemník odejde, ale náklady majitele pokračují. Byt je potřeba znovu připravit, nafotit, inzerovat, organizovat prohlídky a prověřovat nové zájemce.
Každý měsíc bez nájemníka přitom snižuje roční výnos z nemovitosti. I proto nemusí být nejvyšší možné měsíční nájemné vždy nejlepší strategií. Důležitější je dlouhodobý a stabilní výnos.
Garantovaný nájem mění pohled na riziko
Právě zde se ukazuje jedna z hlavních výhod modelu Explicitního Nájemníka. Majitel nemá smluvní vztah přímo s podnájemníkem. Byt pronajímá nám a my řešíme jeho další obsazení.
Pokud se podnájemník odstěhuje, hledání dalšího je naše práce. Pokud vznikne problém s podnájemníkem, řešíme jej my.
Podle zvolené varianty služby může garantovaný nájem znamenat, že majitel dostává sjednané nájemné i během období neobsazenosti.
Podrobně celý princip vysvětluji v hlavním článku „Pronájem bytu bez starostí: jak získat pravidelný příjem a neřešit nájemníky“.
Jistota může být důležitější než maximální nájem
Při pronajímání se majitel přirozeně snaží získat co nejvyšší částku. Z pohledu investora je ale důležitější celkový výnos a předvídatelnost.
O něco vyšší nájemné nemusí být výhodou, pokud je nemovitost část roku prázdná nebo majitel musí řešit neplatiče a právní problémy.
Cílem by proto neměla být pouze nejvyšší částka uvedená v inzerátu, ale stabilní příjem s co nejmenším rizikem a minimem starostí.
Právě tím se zabývá také můj článek „Investiční byt jako pasivní příjem“.
Investiční byt má svému majiteli přinášet příjem. Ne problémy s neplacením, výpověďmi a vyklízením.
Autor: René Mrnuštík, realitní makléř / +420 733 188 230 / rene@explicitreality.cz
