Tohle slýchám od majitelů nemovitostí pravidelně. A rozumím tomu, je to váš pozemek, vaše zahrada, váš dům. Jenže stavební zákon to tak jednoduše nevidí, a rozdíl mezi tím, co si lidé myslí, že smějí, a tím, co skutečně smějí, se nejčastěji ukáže až ve chvíli, kdy prodávají nemovitost a kupující přijde s hypotékou.
Zákon výjimky dává, ale má podmínky
Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. skutečně umožňuje stavět některé drobné stavby bez povolení. Co ale většinou lidé nevědí, je to, že každá taková výjimka funguje jen tehdy, když jsou splněny všechny podmínky najednou. A právě v těch podmínkách se skrývají detaily, které pak při prodeji nemovitosti způsobují zbytečné komplikace.
Pergola: jednoduchá stavba, složitější pravidla
Vezměme pergolu jako příklad, protože je to nejčastější případ, se kterým se setkávám. Pergola do 40 m² zastavěné plochy, do 5 metrů výšky, s jedním nadzemním podlažím bez povolení. Zní to jasně.
Jenže zákon říká, že musí stát minimálně 2 metry od hranice sousedního pozemku. A tady přichází věc, kterou skoro nikdo neví: tyto 2 metry se měří od právní hranice pozemku, ne od plotu. Přičemž plot velmi často nestojí přesně na hranici; může být posunutý o dvacet, třicet i padesát centimetrů. Pokud jste stavěli „metr od plotu“ a nikdo tu hranici nikdy nezaměřil, klidně se může ukázat, že zákonná vzdálenost splněna není. Podmínka vzdálenosti se navíc týká pouze hranice s pozemkem jiného vlastníka, od vlastní příjezdové cesty nebo jiné části svého pozemku se to neměří, takže v tomto směru máte volnější ruce, než si možná myslíte.
Druhá věc, která lidi překvapí: zákon rozlišuje, zda je pergola volně stojící, nebo připevněná k domu. Jakmile ji kotvíte do nosné stěny nebo napojujete na střešní konstrukci, přestává být samostatnou drobnou stavbou a stává se stavební úpravou hlavní budovy. Na tu platí jiná pravidla a banka při hypotéce to vnímá jako nedokumentovanou změnu nemovitosti, což je přesně to, co při prodeji nechcete řešit.
Co dalšího na zahradě může být problém
Pergola zdaleka není jediná věc, která umí při prodeji zamotat hlavu.
U bazénu platí, že nadzemní bazén do 40 m² ve správné vzdálenosti od hranice sousedního pozemku povolení nepotřebuje. U zapuštěných bazénů už situace závisí na rozsahu zemních prací a konkrétní konstrukci. Tady doporučuji ověřit situaci přímo se stavebním úřadem ještě před tím, než začnete kopat. Odhadce, který přijde ocenit nemovitost pro banku, tyto věci zná a bude se ptát.
U plotu je situace podobně záludná. Plot do 2 metrů výšky nevyžaduje povolení, ale pouze tehdy, pokud nesousedí s veřejným prostranstvím. Jakmile váš plot hraničí s chodníkem nebo silnicí, potřebujete územní souhlas nebo stavební povolení. Velká část plotů v Česku tuto podmínku nesplňuje a majitelé o tom vůbec nevědí.
Zahradní domek nebo kůlna do 40 m² jsou bez povolení možné. Problém nastane ve chvíli, kdy chcete stavbu trvale napojit na inženýrské sítě, tedy na elektřinu, vodu nebo kanalizaci s trvalou přípojkou. V tu chvíli přestává být drobnou stavbou a dostáváte se do jiného právního režimu. Elektřina z prodlužováku nebo ze sousední zásuvky problém není.
Pevný skleník na betonových nebo jinak trvale ukotvených základech povolení vyžaduje. Demontovatelný plastový skleník bez základů ne. Klíčové je, zda je stavba trvale spojena se zemí a pokud si nejste jistí, zda váš skleník tuto hranici překračuje, ověřte to ještě před montáží, ne po ní.
Největší past, o které se mluví nejméně: územní plán obce
Tohle je věc, která překvapí nejvíc. I když vaše stavba splňuje všechny podmínky stavebního zákona, správnou velikost, výšku, vzdálenost od hranice, může být stále v rozporu s územním plánem vaší obce. Územní plán může omezovat celkovou zastavěnost pozemku, zakazovat vedlejší stavby v určitých zónách nebo stanovovat podmínky, které zákon sám neřeší. Zákon dává obecný rámec, ale obec ho může zpřísnit. A nikdo vás na to automaticky neupozorní, ani stavební úřad, ani soused.
Územní plán vaší obce je přitom veřejně dostupný buď přímo na webu obce, nebo na portálu územního plánování. Stojí za to se tam podívat dřív, než začnete stavět.
Jak to celé dopadne při prodeji
Kupující s hypotékou musí projít odhadem nemovitosti. Odhadce fyzicky prohlíží pozemek a porovnává skutečný stav s dostupnou dokumentací. Stavba, která nikde nefiguruje, vyvolá otázku a banka nepotřebuje důkaz, že je nelegální. Stačí jí nejistota. A ta stačí k tomu, aby hypotéku podmínila doložením právního stavu stavby nebo ji dočasně zastavila.
Výsledek je vždy stejný: prodej se zastaví, vy sháníte dokumentaci, kupující čeká a přemýšlí, jestli od koupě neodstoupí. Pokuta za nepovolenou stavbu může podle zákona dosáhnout až 2 milionů korun, to se týká závažnějších případů nebo situací, kdy majitel upozornění stavebního úřadu vědomě ignoroval. Ale i bez pokuty: kupující, který se o problému dozví, bude chtít slevu nebo záruku. A to vás vyjde dráž než pasport stavby.
Pasport stavby je zjednodušená dokumentace zpracovaná projektantem nebo stavbyvedoucím, která stavebnímu úřadu umožní ověřit, že stavba podmínky splňuje. Cena se pohybuje od 10 do 40 tisíc korun podle složitosti. Jsou to peníze vynaložené v klidu, ne v panice uprostřed prodeje.
Pokud si nejste jistí, jak na tom vaše zahrada je, rád se na to podívám při bezplatném odhadu nemovitosti. Projdeme spolu nejen cenu, ale i to, co by při prodeji mohlo zkomplikovat situaci.
👉Kontaktujte Richarda Bábíka, realitního makléře Explicit Reality
Autor: Richard Bábík, realitní makléř / +420 604 718 497 / richard.babik@explicitreality.cz
