Prodej nemovitosti není jen o tom najít kupce a podepsat smlouvu. Je to životní rozhodnutí, které ovlivňuje vaše finance, plány a často i rodinnou budoucnost. A právě proto může jedno špatné číslo od makléře spustit dominový efekt, který vás stojí statisíce nebo vás dostane do situace, ze které není jednoduché dostat se ven.
Následující příběhy nejsou výjimky. Jsou to reálné případy, které ukazují, co se stane, když makléř slíbí víc, než trh dovolí.
Když makléř slíbí milion navíc
Před časem za mnou přišla klientka s problémem, který bohužel vidím častěji, než bych chtěl. Makléř jí neerudovaně sdělil, že její rodinný dům se dá bez problémů prodat za 5 milionů korun. Na základě této informace rodina udělala velký životní krok. Rezervovali si nový dům a zaplatili rezervační zálohu.
Jenže po několika měsících přišla studená sprcha.
Ukázalo se, že reálná prodejní cena domu je kolem 4 milionů korun. Najednou v rodinném rozpočtu chyběl milion. Rezervační poplatek byl zaplacený a otázka zněla: Co teď?
Rodina se dostala do situace, kdy jim finance nevycházejí a velmi pravděpodobně přijdou o zaplacenou zálohu. A není to bohužel ojedinělý případ.
Rozdíl 6 milionů korun
Nedávno jsem byl na prohlídce jiného domu. Majitel mi vyprávěl podobný příběh.
Před několika měsíci u něj byl makléř, který stanovil hodnotu domu na 12 milionů korun. Majitel se podle toho zařídil a začal plánovat koupi novostavby.
Jenže realita byla úplně jiná.
Po nějaké době si nechal udělat znalecký posudek a ten určil hodnotu domu přibližně na 6 milionů korun. Dům se několik měsíců neúspěšně prodával. Mezitím už majitel řešil financování nové nemovitosti a počítal s penězi z prodeje. Najednou se ocitl v časovém i finančním tlaku.
Rozdíl mezi odhadem makléře a realitou byl 6 milionů korun.
Proč k tomu dochází?
Někdy se bohužel stává, že makléř stanoví cenu příliš optimisticky. Důvodů může být několik: chce získat zakázku za každou cenu, nechce klientovi říct nepříjemnou pravdu, nemá dostatečnou znalost trhu nebo pracuje jen s vlastní mylnou představou, ne s reálnými daty.
Jenže špatně nastavená cena na začátku může mít pro klienta velmi vážné následky.
Jak přesně funguje profesionální stanovení ceny a proč je základ úspěšného prodeje, rozebírám podrobně v článku Jak makléři určují cenu nemovitosti?
Správná cena není jen číslo
Stanovení prodejní ceny není o pocitu nebo přání. Mělo by vycházet z analýzy skutečně prodaných nemovitostí, aktuální nabídky v okolí, technického stavu domu, lokality, poptávky a dalších ukazatelů.
Jen tak může majitel plánovat další kroky bezpečně.
TIP: Když vidíte, že se v okolí prodává podobná nemovitost za určitou cenu, najděte datum jejího zveřejnění. V případě, že je tam nemovitost déle než měsíc, není těžké vydedukovat, že za tu cenu o ni není zájem.
Proto vždy říkám klientům jednu věc
Raději slyšet realistickou cenu hned na začátku, než optimistický slib, který se později rozpadne jako domeček z karet.
Prodej nemovitosti totiž často není jen jeden obchod. Je to součást větší životní změny. A když jedno číslo nesedí, může to spustit dominový efekt.
5 let neklidu: smluvní dokumentace
Víte, že kupující může uplatnit skrytou vadu tehdy, pokud vada existovala už v době koupě, nebyla zjistitelná při běžné prohlídce a kupující ji oznámí bez zbytečného odkladu (nejpozději do 5 let)?
Prostor pro zneužití vzniká hlavně v tom, že některé vady jsou obtížně časově zařaditelné – například vlhkost, praskliny nebo technické poruchy. Kupující může tvrdit, že šlo o skrytou vadu, i když vznikla až po převzetí, a snažit se dodatečně snížit kupní cenu.
Časté je také účelové označení vad, které byly zjistitelné při prohlídce nebo na které byl kupující upozorněn.
Co když nový majitel rozdělá krov, zjistí, že je ve špatném stavu, a bude po vás vymáhat náklady na jeho opravu?
Přesně toto je situace, kdy vás může špatně připravená dokumentace stát stovky tisíc korun. A nejhorší je, že se to může stát i roky po prodeji. Proto je zásadní kvalitní předávací protokol, dokumentace stavu nemovitosti a precizní smluvní úprava, například prohlášení o stavu nemovitosti a vyloučení odpovědnosti za známé vady.
Autor: Ing. Martin Kovář, realitní makléř / +420 604 507 027 / martin.kovar@explicitreality.cz
