Článek obsahuje stručný přehled toho, kdy se daň platí, kdy jste od daně osvobozeni, jak fungují jednotlivé časové testy pro osvobození a kdy je nutné podat daňové přiznání. Součástí jsou také informace o dědictví, darování a praktické tipy z realitní praxe.
1. Vypočítejte si správně základ daně
Příjem z prodeje nemovitosti patří podle zákona o daních z příjmů mezi ostatní příjmy dle § 10 zákona č. 586/1992 Sb. Daň se počítá pouze ze zisku, nikoliv z celé prodejní ceny, a to podle jednoduchého vzorce:
Prodejní cena – pořizovací cena – daňově uznatelné výdaje = zisk.
Z tohoto zisku vám následně vzniká daňová povinnost, standardně ve výši 15 %, případně 23 % u části základu daně přesahující zákonný limit.
TIP: Daňově uznatelné výdaje vám mohou ušetřit výraznou částku.
2. Kdy je prodej nemovitosti osvobozen od daně?
Osvobození řeší § 4 odst. 1 zákona o daních z příjmů. Nejčastější případy jsou následující.
2.1 Bydlení alespoň 2 roky
Pokud jste v nemovitosti fakticky bydleli alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, je prodej zcela osvobozen od daně. Splnění této podmínky se neváže pouze na trvalé bydliště, rozhoduje skutečné užívání nemovitosti. V případě manželství postačí, aby podmínku splnil alespoň jeden z manželů.
V tomto případě nemáte povinnost podávat daňové přiznání, pokud nemáte jiné důvody k jeho podání.
TIP: V případě kontroly ze strany finančního úřadu byste měli být schopni prokázat, že jste v nemovitosti skutečně bydleli. Jako důkaz mohou posloužit například smlouvy o dodávkách energií, korespondence, fotografie, čestná prohlášení sousedů nebo trvalé bydliště uvedené v občanském průkazu.
2.2 Použití prostředků na vlastní bytovou potřebu
Podmínkou je, že k použití prostředků dojde nejpozději do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po zdaňovacím období, ve kterém jste tyto prostředky získali, případně bezprostředně předcházejícího zdaňovacího období. Ze zákona tedy vyplývá, že lze započítat i výdaje vzniklé před samotným prodejem.
Aby jste se vyhnuli zdanění, můžete nově nabyté finanční prostředky využít například na koupi bytu, domu či stavebního pozemku, na rekonstrukci, výstavbu, splacení hypotéky nebo jinou bytovou potřebu ve smyslu § 4 odst. 1 písm. b) ZDP.
TIP: V tomto případě má prodávající oznamovací povinnost vůči správci daně.
2.3 Vlastnictví alespoň 10 let
Pokud nemovitost vlastníte minimálně 10 let, je její prodej osvobozen od daně. Týká se to nejčastěji investičních bytů, rekreačních objektů, pozemků nebo nemovitostí, ve kterých jste nebydleli.
U nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 platí původní časový test 5 let, pokud nedošlo k novému nabytí vlastnického práva. U nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021 již platí časový test 10 let.
TIP: V tomto případě daňové přiznání nepodáváte.
3. Časové testy při dědictví
Zákon zvýhodňuje dědictví od blízkých osob. Do vaší doby vlastnictví se započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel, pokud šlo o přímou pokrevní linii, tedy rodiče, děti, prarodiče nebo vnuky, případně manžela.
V případě společného jmění manželů běží časová lhůta shodně pro oba manžele, protože SJM znamená společné vlastnictví od počátku. Pokud takto společně splníte časový test v součtu, jste od daně osvobozeni.
4. Časové testy při darování
Pokud vám byla nemovitost darována osobou blízkou (např. rodičem nebo manželem), započítává se pro účely osvobození od daně i doba, po kterou ji vlastnil dárce. Osvobození však vzniká pouze tehdy, pokud je v součtu splněn zákonný časový test.
V případě daru od nepříbuzné osoby se doba držby nezapočítává a časový test začíná běžet znovu od okamžiku nabytí nemovitosti.
5. Kdy se musí podat daňové přiznání?
Povinnost podat daňové přiznání vzniká v případě, že nesplníte žádnou z podmínek pro osvobození. Pozor si dejte na situaci, kdy jste osvobozeni na základě použití získaných finančních prostředků na uspokojení vlastní bytové potřeby. V tomto případě máte oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu.
6. Nejčastější chyby
- zapomenutí na možnost uplatnit výdaje vzniklé před prodejem,
- nesprávné počítání časového testu u dědictví nebo SJM,
- mylný dojem, že trvalé bydliště automaticky znamená splnění podmínky,
- nevyužití osvobození při použití prostředků na bytovou potřebu,
- prodej darované nemovitosti od nepříbuzného dárce bez znalosti daňových dopadů,
- opomenutí možnosti snížit daňový základ uplatněním vynaložených nákladů.
7. Finančák zaklepal, aneb případ z praxe
Finanční úřad paní Anně doměřil daň ve výši 176 000 Kč za prodej domu, který nabyla v dědickém řízení po svém zesnulém otci (dědictví v přímé linii). Úředník nepřihlédl k tomu, že její otec splnil časový test, a paní Anna je tak od daně z příjmu osvobozena.
V koordinaci s advokátem jsme zajistili, aby tuto částku nemusela platit.
8. Nereagujte unáhleně
Pokud vás v souvislosti s prodejem nemovitosti kontaktuje finanční úřad, například s výzvou k podání vysvětlení, doložení dokumentů nebo k zaplacení daně, nikdy nereagujte unáhleně a bez odborné konzultace.
Než budete jakkoli odpovídat, obraťte se na daňového poradce nebo advokáta specializujícího se na daňovou problematiku. Správně formulovaná odpověď je klíčová pro uznání osvobození a pro minimalizaci rizika doplatků, sankcí nebo doměření daně.
