Každý pronajímatel, který se kdy ocitl v situaci, kdy mu nájemce po skončení nájmu prostě odmítal opustit byt, ví, jak vyčerpávající a zdlouhavý byl doposud právní boj o vrácení vlastní nemovitosti. Klasická soudní žaloba, měsíce čekání, nejistota. Od 1. ledna 2026 se pravidla hry mění.
Co je rozkaz k vyklizení?
Nová novela občanského soudního řádu přinesla právní nástroj, který si rychle získá přízeň pronajímatelů po celé republice. Rozkaz k vyklizení funguje podobně jako platební rozkaz, který se v peněžitých sporech osvědčil již dávno. Soud může rozhodnout bez slyšení nájemce a bez klasického soudního jednání, pouze na základě předložených dokladů.
Pokud nájemce nepodá do 15 dnů odpor, rozhodnutí se stává pravomocným rozsudkem. Pronajímatel pak může rovnou zahájit exekuci a požadovat fyzické vyklizení bytu, v krajním případě prostřednictvím soudního exekutora.
Tři podmínky, které musí být splněny
Aby mohl soud rozkaz vydat, musí pronajímatel prokázat tři věci:
Nájemní vztah skutečně skončil (uplynutím doby, dohodou nebo platnou výpovědí). Pronajímatel alespoň 14 dní před podáním návrhu písemně vyzval nájemce k dobrovolnému vyklizení. A doložil vlastnictví nemovitosti výpisem z katastru.
K návrhu je nutné přiložit nájemní smlouvu, doklad o skončení nájmu, výzvu k vyklizení a doklad o vlastnictví. Návrh se podává k okresnímu soudu v místě, kde se nemovitost nachází.
Pozor na doručení předžalobní výzvy
Jedna věc, na které celý postup může ztroskotat, je způsob doručení výzvy k vyklizení. Náhradní doručení fikcí je v případě rozkazu k vyklizení vyloučeno. To je zásadní rozdíl oproti běžné praxi, na kterou jsou pronajímatelé zvyklí.
V praxi to znamená, že výzvu nelze zaslat jako obyčejný dopis a spoléhat na to, že si ji nájemce nepřevzal, ale zásilka se stejně považuje za doručenou. Výzvu je třeba zaslat na adresu pro doručování uvedenou v nájemní smlouvě, případně na poslední známou adresu nájemce, a její doručení musí být prokazatelné, například doporučeným dopisem s dodejkou nebo datovou schránkou.
Výjimkou je právě doručování do datové schránky, kde může nastat fikce doručení po 10 dnech od zpřístupnění dokumentu, a rozkaz bude považován za doručený, i kdyby si ho nájemce fakticky nepřečetl. Pokud tedy víte, že nájemce datovou schránku má, je to nejspolehlivější cesta.
Stejný přísný režim platí i pro samotné doručení rozkazu soudem. Rozkaz se doručuje do vlastních rukou, a to za přísných podmínek, nelze ho doručovat například uložením na poště nebo vhozením do poštovní schránky. Pokud by nájemce nebyl zastižen, rozkaz bude zrušen.
Co se stane, když nájemce podá odpor?
Podání odporu je jedinou obranou nájemce v této fázi. A je důležité vědět, že odpor není roven prohře pronajímatele, ale věc se vrací do standardního řízení.
Pokud nájemce podá odpor včas, nebo se mu rozkaz nepodaří doručit do vlastních rukou, soud jej v plném rozsahu zruší a věc se projedná v klasickém soudním řízení. Pronajímatel tedy začíná znovu, tentokrát ale již s veškerou dokumentací připravenou a v rámci řádného sporu.
Důležité upozornění: odpor nemusí být odůvodněný, stačí pouhé vyjádření nesouhlasu, ale musí být podán včas do 15 dnů. o je pro pronajímatele nepříjemná zpráva, protože ani slabá nebo nepodložená obrana nájemce nezabrání zrušení rozkazu, pokud je podána v čas.
Co ale zákon nájemci dále ukládá: spolu s rozkazem dostane výzvu podle § 114b, která mu ukládá do 30 dnů podrobně popsat námitky a přiložit důkazy. Pokud to neudělá, má se za to, že nárok pronajímatele uznává, a soud může rozhodnout rozsudkem pro uznání, tedy bez dalšího dokazování. Pokud nájemce zůstane jen u čistě formálního odporu a na výzvu nic věcně nedoloží, zákon brání tomu, aby jen hrál o čas.
Co může nájemce jako právní důvod obrany uplatnit?
Odpor musí obsahovat konkrétní právní důvody, tedy například že nájem stále trvá nebo že výpověď byla neplatná. Naopak odpor postavený jen na osobních nebo sociálních důvodech jako nemoc, finanční nouze nebo nedostatek jiného bydlení nebude důvodem k zamítnutí rozkazu. Tyto okolnosti jsou lidsky pochopitelné, právně ale neopravňují k dalšímu užívání cizího bytu.
Proč je to důležité pro realitní trh?
Zákonodárci i ministerstvo spravedlnosti od nové úpravy očekávají, že soud bude schopen rozhodnout během několika týdnů, nejpozději do šesti měsíců. To je zásadní zkrácení oproti dosavadní praxi.
Pro trh s nájemním bydlením jde o signifikantní posun. Jedním z důvodů, proč majitelé prázdných bytů váhají s pronájmem, je strach ze situace, kdy nájemce přestane platit nebo odmítá odejít. Rychlejší a předvídatelnější právní ochrana vlastníků může přispět k větší ochotě pronajímat, a tím i k mírnému zmírnění tlaku na trhu.
Máte otázky k pronájmu nemovitosti nebo hledáte spolehlivé nájemníky? Ozvěte se nám. V Explicit Reality vám poradíme nejen s právní stránkou věci, ale postaráme se o celý průběh pronájmu od začátku do konce.
Autor: Ing. Ladislav Barcuch, datový a AML konzultant / +420 778 460 382 / ladislav.barcuch@explicitreality.cz
