Prodej nemovitosti není jen o kvalitní prezentaci nemovitosti, prohlídkách a vyjednávání s kupujícími. Jedním z nejdůležitějších kroků je podpis zprostředkovatelské smlouvy s realitní kanceláří. Právě ta určuje, jak bude spolupráce probíhat, jaká bude odměna makléře a jaká práva i povinnosti mají obě strany.
Mnoho lidí však smlouvu podepisuje bez důkladného čtení – a pak přichází nepříjemná překvapení. Pojďme se proto podívat, co by měla správná zprostředkovatelská smlouva obsahovat, na co si dát pozor a jak se vyhnout zbytečným sporům.
Co je zprostředkovatelská smlouva a proč je důležitá
Zprostředkovatelská smlouva je dohoda mezi prodávajícím (vlastníkem nemovitosti) a realitní kanceláří (zprostředkovatelem), která upravuje, jakým způsobem bude kancelář zajišťovat prodej.
Musí být uzavřena písemně a ze zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování je jasně stanoveno, že její platnost může být maximálně 6 měsíců, pokud není výslovně prodloužena.
Smlouva je základem důvěry – a zároveň pojistkou pro obě strany. Prodávající má jistotu, že makléř bude jednat v jeho zájmu, a kancelář ví, že se její práce neztratí mezi konkurenčními nabídkami.
Co by měla smlouva obsahovat
Správná zprostředkovatelská smlouva by měla být přehledná, konkrétní a vyvážená. Neměla by obsahovat zbytečné právní fráze ani vágní formulace, kterým rozumí jen právník.
Součástí smlouvy musí být přesné vymezení toho, co makléř zajistí – například: profesionální prezentaci, inzerci na realitních serverech, vedení prohlídek s klienty, zajištění právního servisu, úschovy a návrhu na vklad.
Smlouva by měla přesně říkat, co všechno je v ceně provize. Součástí dokumentu by proto mělo být jasně uvedeno, jak se počítá provize realitního makléře a kdy na ni kanceláři vzniká nárok.
Výhradní smlouva: výhoda i závazek
Většina kanceláří, včetně naší, uzavírá smlouvy exkluzivní (výhradní). To znamená, že po dobu trvání smlouvy prodávající nesmí nemovitost nabízet jinde ani prodávat sám.
Zní to přísně, ale má to své opodstatnění – výhradní smlouva s jednou realitní kanceláří přináší oběma stranám jasné výhody. Zajišťuje důvěryhodnou prezentaci nemovitosti, jednotnou komunikaci a efektivní prodejní strategii bez chaosu více nabídek. Makléř má díky exkluzivitě větší motivaci investovat čas i finance do propagace, protože ví, že jeho práce povede k výsledku. Pro klienta to znamená profesionální marketing, lepší přehled o průběhu prodeje a větší jistotu, že prodej proběhne rychle, bezpečně a za maximální možnou cenu.
Důležité je, aby klient přesně rozuměl tomu, co výhradnost znamená. Pokud smlouvu poruší (např. prodá nemovitost sám), může být povinen uhradit smluvní pokutu či náklady spojené s přípravou prodeje.
Na co si dát pozor
Před podpisem si smlouvu opravdu přečtěte
Zní to banálně, ale právě nepozornost bývá příčinou nejčastějších problémů.
Než cokoli podepíšete, ověřte si:
- Doba trvání smlouvy – zákon umožňuje maximálně 6 měsíců. Delší období je možné jen dodatkem.
- Transparentnost odměny – pozor na nejasné formulace typu „dle dohody“. Smlouva musí říkat konkrétní procento nebo pevnou částku.
- Kdy vzniká nárok na provizi – Zákon č. 39/2020 Sb. stanovuje, že provize je standardně splatná až dnem uzavření kupní smlouvy, tedy v okamžiku, kdy dojde k úspěšnému dokončení zprostředkování. V praxi se však objevují i jiné výklady – zákon totiž připouští možnost, že si strany sjednají, že nárok na provizi vznikne už při obstarání příležitosti k uzavření smlouvy. Tento pojem ale není jednoznačně definován a bývá zdrojem sporů. Někdo ho vykládá jako pouhé zajištění zájemce o koupi, jiný jako dosažení dohody o ceně nebo podpis rezervační smlouvy.
- Právě proto máme v Explicit Reality nastaveno férové a transparentní pravidlo – nárok na provizi vzniká až podpisem kupní smlouvy. Klient tak přesně ví, za co platí, a má jistotu, že odměna je splatná teprve tehdy, když je obchod skutečně uzavřen a přináší výsledek. Tento přístup posiluje důvěru a zajišťuje rovnováhu mezi odpovědností makléře a ochranou klienta.
- Skryté provize z navýšení ceny – některé kanceláře si nechávají zaplatit „bonus“ z navýšené prodejní ceny. Ujistěte se, že všechny složky odměny jsou jasně popsány.
- Součinnost prodávajícího – vy jako klient máte povinnost poskytnout potřebné dokumenty (např. PENB nebo pasport stavby) a spolupracovat při prohlídkách.
- Možnost odstoupení – pokud byla smlouva uzavřena mimo kancelář, máte ze zákona právo odstoupit do 14 dnů.
- Pojištění makléře – realitní kancelář musí mít pojištění odpovědnosti za škodu. Zákon č. 39/2020 Sb. ukládá realitním makléřům povinnost mít pojištění odpovědnosti za škodu, která může vzniknout při výkonu jejich činnosti. Ne všichni to však dodržují. Klient se tak může ocitnout v situaci, kdy by v případě pochybení makléře neměl nárok na náhradu škody. Proto se vždy ujistěte, že váš makléř je skutečně pojištěn – ideálně si nechte doložit i potvrzení o pojištění. Je to jednoduchý způsob, jak ověřit profesionalitu a serióznost kanceláře.
Vyvážená smlouva chrání obě strany
Ideální zprostředkovatelská smlouva není jednostranná. Měla by zajistit ochranu práce makléře a zároveň garantovat prodávajícímu transparentnost, možnost kontroly a férové podmínky. Díky tomu se vyhnete zbytečným konfliktům a prodej probíhá hladce.
Zprostředkovatelská smlouva je jen jedním z bodů, na které byste si měli dát pozor při prodeji nemovitosti – ale rozhodně jedním z nejdůležitějších. Je to rámec celé spolupráce s realitní kanceláří. Pokud je správně nastavena, chrání prodávajícího i makléře a pomáhá oběma dosáhnout cíle – úspěšného prodeje.
Smlouva je však jen jedna část spolupráce. Ještě důležitější je, jak si vybrat realitního makléře, kterému můžete důvěřovat – protože důvěra je při prodeji klíčová.
Ing. Jana Urbanová
Realitní makléřka
+420 603 266 560
jana.urbanova@explicitreality.cz
