Plánujete prodat byt, dům nebo pozemek a bojíte se daně z příjmu? Mnoho prodávajících netuší, že daň vůbec platit nemusí, pokud splní tzv. časový test. V tomto článku se dozvíte, jak přesně časový test funguje, jaký je rozdíl mezi testem 5 a 10 let, kdy se do doby vlastnictví počítá i dědictví nebo darování a kdy naopak daňovému přiznání neuniknete.
Co je časový test při prodeji nemovitosti?
Časový test je zákonná podmínka, po jejímž splnění jste jako prodávající zcela osvobozeni od daně z příjmu z prodeje nemovitosti. Zjednodušeně řečeno: čím déle nemovitost vlastníte, tím větší je šance, že při prodeji neodvedete státu ani korunu.
Osvobození upravuje § 4 odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů. Zákon rozlišuje dva základní časové testy, přičemž to, který se na vás vztahuje, závisí na tom, kdy jste nemovitost nabyli. Podrobný přehled toho, kdy je prodej nemovitosti osvobozen a kdy musíte podat daňové přiznání, najdete v článku Daně z příjmu při prodeji nemovitosti: Kdy se daň neplatí a kdy musíte podat daňové přiznání?
Časový test 5 let nebo 10 let: Jaký je rozdíl?
Pětiletý časový test
Pokud jste nemovitost nabyli do 31. prosince 2020, platí pro vás původní pravidlo: stačí, abyste ji vlastnili alespoň 5 let. Po uplynutí této doby je příjem z prodeje od daně osvobozen.
Desetiletý časový test
Pro nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021 se pravidla zpřísnila. Osvobození nastane až po 10 letechvlastnictví. Tato změna se dotkne zejména investičních bytů, rekreačních chat nebo pozemků, které si kupujete jako investici dnes.
Praktický příklad: Koupili jste investiční byt v roce 2022. Pokud ho prodáte dříve než v roce 2032, budete muset z případného zisku zaplatit daň z příjmu 15 %, případně 23 % z části přesahující zákonný limit.
Kdy časový test neplatí: Osvobození přes vlastní bydlení
Vedle časového testu existuje druhá cesta, jak se dani vyhnout: bydlení v nemovitosti. Pokud jste v prodávané nemovitosti skutečně bydleli alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, jste od daně osvobozeni bez ohledu na délku vlastnictví.
Důležité je slovo „skutečně“. Nestačí mít v bytě přihlášeno trvalé bydliště. Finanční úřad může při kontrole chtít doložit reálné užívání, například smlouvami s dodavateli energií, korespondencí zasílanou na danou adresu nebo čestným prohlášením sousedů.
TIP: Pokud v bytě bydlíte jen krátce před prodejem, připravte si důkazy předem. Při případné kontrole vám ušetří spoustu nervů i peněz.
Alternativně se dani vyhnete i tehdy, pokud získané peníze z prodeje použijete na vlastní bytovou potřebu, například na koupi jiného bydlení, rekonstrukci nebo splátku hypotéky. Tato varianta však s sebou nese oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu.
Jak se počítá časový test při dědictví?
Dědictví má pro prodávající příznivé pravidlo. Pokud jste nemovitost zdědili po osobě v přímé linii(rodiče, prarodiče, děti, vnuci) nebo po manželu či manželce, do doby vašeho vlastnictví se započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel.
To v praxi znamená, že pokud váš otec vlastnil rodinný dům 15 let a vy ho zdědíte a vzápětí prodáte, časový test je splněn a daň neplatíte.
U dědictví od ostatních osob, jako jsou sourozenci, přátelé nebo vzdálení příbuzní, tato výhoda neplatí. Časový test začíná běžet od okamžiku nabytí dědictví.
Případ z naší praxe: Paní Anně doměřil finanční úřad daň 176 000 Kč za prodej domu zděděného po otci. Úředník přehlédl, že otec splnil časový test a paní Anna je osvobozena. Ve spolupráci s advokátem jsme zajistili, aby tuto daň platit nemusela. Celý příběh i další podobné situace najdete v článku Daně z příjmu při prodeji nemovitosti: Kdy se daň neplatí a kdy musíte podat daňové přiznání?
Jak se počítá časový test při darování?
Pokud vám nemovitost darovala osoba blízká (rodiče, manžel či manželka, děti), funguje stejné zvýhodňující pravidlo jako u dědictví. Do doby vlastnictví se započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil dárce.
Pokud vám však nemovitost daroval někdo mimo okruh blízkých osob, doba vlastnictví dárce se nezapočítává a časový test začíná od nuly od okamžiku darování.
Kdy časový test není splněn: Jak se vypočítá daň?
Pokud prodáváte nemovitost dříve, než uplyne zákonná lhůta, a nesplňujete ani podmínku vlastního bydlení, musíte z příjmu zaplatit daň. Základem daně není celá prodejní cena, ale pouze zisk vypočítaný podle vzorce:
Základ daně = prodejní cena − pořizovací cena − daňově uznatelné náklady
Daňově uznatelnými náklady jsou například výdaje na rekonstrukci, notářské poplatky, provize realitní kanceláři nebo úroky z hypotéky vztahující se k dané nemovitosti.
Ze zisku zaplatíte 15 % daně z příjmu, případně 23 % z části, která přesáhne zákonný limit pro vyšší sazbu.
TIP: Správně uplatněné výdaje vám mohou základ daně snížit o statisíce korun. Nespoléhejte jen na to, co víte, a poraďte se s daňovým poradcem.
Prodáváte konkrétně pozemek? Na daně z prodeje pozemku platí stejná pravidla časového testu, ale existují specifika, která stojí za přečtení. Vše vysvětlujeme v článku Daně z prodeje pozemku: Kdy platíte a kdy jste osvobozeni?
Kdy musíte podat daňové přiznání?
Povinnost podat daňové přiznání vzniká vždy, pokud nesplníte podmínky pro osvobození, tedy ani časový test, ani podmínku vlastního bydlení.
Pokud jste osvobozeni na základě toho, že jste peníze použili na vlastní bytovou potřebu, daňové přiznání sice nepodáváte, ale máte oznamovací povinnostvůči správci daně.
Daňové přiznání se podává za kalendářní rok, ve kterém jste nemovitost prodali, standardně do 1. dubnanásledujícího roku. Při zastoupení daňovým poradcem nebo elektronickém podání přes datovou schránku je lhůta do 1. července. Prodali jste nemovitost loni a nevíte, zda přiznání vůbec podávat musíte? Přečtěte si Prodali jste minulý rok nemovitost? Musíte ji zahrnout do daňového přiznání?
Nejčastější chyby prodávajících při posuzování časového testu
Při prodeji nemovitostí se opakovaně setkáváme s těmito omyly:
Záměna trvalého bydliště za skutečné bydlení.Trvalé bydliště v bytě automaticky neznamená, že v něm opravdu bydlíte. Finanční úřad posuzuje skutečné užívání.
Nesprávné počítání lhůty u dědictví.Prodávající nevědí, že se do jejich doby vlastnictví počítá i doba vlastnictví zůstavitele v přímé linii.
Záměna pětiletého a desetiletého testu.Klíčové je datum nabytí nemovitosti, konkrétně zda bylo před nebo po 1. lednu 2021.
Zapomenutí na daňově uznatelné výdaje.I když daň platit musíte, správnými výdaji můžete základ daně výrazně snížit.
Unáhlená reakce na výzvu finančního úřadu.Pokud vás finanční úřad kontaktuje v souvislosti s prodejem, neodpovídejte bez odborné konzultace. Nesprávně formulovaná odpověď může osvobozenou daň proměnit v doměrek.
Shrnutí: Kdy při prodeji nemovitosti daň neplatíte?
Od daně z příjmu jste osvobozeni, pokud platí alespoň jedna z těchto podmínek. Vlastnili jste nemovitost déle než 5 let při nabytí do 31. 12. 2020, nebo déle než 10 let při nabytí od 1. 1. 2021. V nemovitosti jste skutečně bydleli alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem. Peníze z prodeje použijete na vlastní bytovou potřebu s oznamovací povinností. Nemovitost jste zdědili nebo dostali darem od blízké osoby a v součtu s jejich dobou vlastnictví je časový test splněn.
Potřebujete poradit před prodejem?
Daně z prodeje nemovitosti jsou oblast, kde se drobné přehlédnutí prodraží o statisíce. V Explicit Reality vás před každým prodejem informujeme o daňových dopadech a v případě potřeby vás spojíme s daňovým poradcem nebo advokátem.
Zjistěte, kolik vaše nemovitost dnes stojí. Odhad ceny je zdarma.
Jak probíhá prodej nemovitosti s Explicit Reality
Tento článek má informační charakter a nenahrazuje odborné daňové poradenství. Pro konkrétní případ se vždy poraďte s daňovým poradcem.
Autor: Dalibor Stříbný, Explicit Reality
Realitní kancelář pro Zlínský a Jihomoravský kraj, Olomouc a Prahu
