Plánujete prodat byt, dům nebo pozemek a bojíte se daně z příjmu? Většina prodávajících netuší, že daň vůbec platit nemusí, pokud splní takzvaný časový test. V tomto článku vám vysvětlím, jak časový test funguje, jaký je rozdíl mezi testem 5 a 10 let, jak je to s dědictvím a darováním (a proč se právě u darování hodně lidí plete) a kdy se daňovému přiznání nevyhnete.
Co se v článku dozvíte
- Kdy jste od daně z příjmu při prodeji nemovitosti zcela osvobozeni
- Jaký je rozdíl mezi pětiletým a desetiletým časovým testem a od jakého data se počítá
- Proč se u darování časový test počítá vždy od nuly (a čím se liší od dědictví)
- Jak se daň vypočítá, když časový test nesplníte, a kolik si můžete odečíst
- Jestli se časový test týká i firem (právnických osob)
Co je časový test při prodeji nemovitosti?
Časový test je zákonná podmínka, po jejímž splnění jste jako prodávající zcela osvobozeni od daně z příjmu z prodeje nemovitosti. Zjednodušeně řečeno: čím déle nemovitost vlastníte, tím větší je šance, že při prodeji neodvedete státu ani korunu.
Osvobození upravuje § 4 odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Zákon rozlišuje dva základní časové testy a to, který se na vás vztahuje, závisí na tom, kdy jste nemovitost nabyli.
Podrobný přehled toho, kdy je prodej osvobozen a kdy musíte podat daňové přiznání, najdete v článku Daně z příjmu při prodeji nemovitosti: Kdy se daň neplatí a kdy musíte podat daňové přiznání?
Časový test 5 let nebo 10 let: Jaký je rozdíl?
Pětiletý časový test
Pokud jste nemovitost nabyli do 31. prosince 2020, platí pro vás původní pravidlo: stačí, abyste ji vlastnili alespoň 5 let. Po uplynutí této doby je příjem z prodeje od daně osvobozen.
Desetiletý časový test
Pro nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021 se pravidla zpřísnila. Osvobození nastane až po 10 letech vlastnictví. Tato změna se dotkne hlavně investičních bytů, rekreačních chat nebo pozemků, které kupujete jako investici dnes.
Praktický příklad: Koupili jste investiční byt v roce 2022. Pokud ho prodáte dříve než v roce 2032, budete muset z případného zisku zaplatit daň z příjmu.
Kdy časový test neplatí: Osvobození přes vlastní bydlení
Vedle časového testu existuje druhá cesta, jak se dani vyhnout: bydlení v nemovitosti. Pokud jste v prodávané nemovitosti skutečně bydleli alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, jste od daně osvobozeni bez ohledu na délku vlastnictví.
Důležité je slovo „skutečně“. Nestačí mít v bytě přihlášeno trvalé bydliště. Finanční úřad může při kontrole chtít doložit reálné užívání, například smlouvami s dodavateli energií, korespondencí zasílanou na danou adresu nebo čestným prohlášením sousedů.
TIP: Pokud v bytě bydlíte jen krátce před prodejem, připravte si důkazy předem. Při případné kontrole vám ušetří spoustu nervů i peněz.
Alternativně se dani vyhnete i tehdy, pokud peníze z prodeje použijete na vlastní bytovou potřebu, například na koupi jiného bydlení, rekonstrukci nebo splátku hypotéky. Tato varianta ale s sebou nese oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu.
Jak se počítá časový test při dědictví?
Dědictví má pro prodávající příznivé pravidlo. Pokud jste nemovitost zdědili po osobě v přímé linii (rodiče, prarodiče, děti, vnuci) nebo po manželu či manželce, do doby vašeho vlastnictví se započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel.
To v praxi znamená, že pokud váš otec vlastnil rodinný dům 15 let a vy ho zdědíte a vzápětí prodáte, časový test je splněn a daň neplatíte.
U dědictví od ostatních osob, jako jsou sourozenci, přátelé nebo vzdálení příbuzní, tato výhoda neplatí. Sourozenci totiž nejsou v řadě přímé, ale vedlejší. Časový test proto začíná běžet až od okamžiku nabytí dědictví.
Případ z naší praxe: Paní Anně doměřil finanční úřad daň 176 000 Kč za prodej domu zděděného po otci. Úředník přehlédl, že otec časový test splnil a paní Anna je osvobozena. V Explicit Reality jsme ve spolupráci s advokátem zajistili, aby tuto daň platit nemusela. Celý příběh i další podobné situace najdete v článku Daně z příjmu při prodeji nemovitosti: Kdy se daň neplatí a kdy musíte podat daňové přiznání?
Jak funguje časový test při darování nemovitosti?
Tady musím být upřímný. V původní verzi tohoto článku jsme měli chybu a jedna pozorná čtenářka nás na ni upozornila. Opravujeme ji a vysvětlujeme, jak to je doopravdy.
U darování se doba, po kterou nemovitost vlastnil dárce, do vašeho časového testu nezapočítává. Nikdy. Je jedno, jestli vám nemovitost daruje otec, manželka, nebo úplně cizí člověk.
Časový test začíná běžet znovu od nuly. Od okamžiku, kdy jste nemovitost darem nabyli.
To je zásadní rozdíl oproti dědictví. Zákon č. 586/1992 Sb. umožňuje započítat dobu vlastnictví předchůdce jen u dědění po zůstaviteli, který byl vaším příbuzným v řadě přímé nebo manželem. U darování nic takového v zákoně nenajdete.
Proč se v tom tolik lidí plete?
Protože se míchají dvě úplně různé daně.
Když vám nemovitost daruje někdo z rodiny, samotné přijetí daru je zpravidla osvobozeno od daně z příjmu. To platí. A právě odsud pramení omyl, že „od rodiny je darování daňově zvýhodněné“.
Jenže přijetí daru je něco jiného než jeho pozdější prodej. Ve chvíli, kdy darovanou nemovitost budete prodávat, se na vás vztahuje samostatný časový test. A ten vám běží od data darování. Doba dárce se nepřičítá.
Modelový příklad
Maminka koupila byt v roce 2018 a v roce 2024 vám ho darovala. V roce 2026 byt prodáte.
Dárcova doba vlastnictví (2018 až 2024) se nezapočítává. Váš časový test běží až od roku 2024. Desetiletý test tak splníte nejdříve v roce 2034. Pokud prodáte dřív a nevyužijete jinou výjimku (bydlení nebo bytová potřeba), zisk zdaníte.
Z čeho počítáte daň u darované nemovitosti?
Pozor na detail, který spousta lidí přehlédne. U darované nemovitosti jste nezaplatili žádnou pořizovací cenu. Jako výdaj proto neuplatníte to, co jste zaplatili, protože jste nezaplatili nic, ale cenu nemovitosti stanovenou znaleckým posudkem ke dni darování. Umožňuje to § 10 odst. 5 zákona o daních z příjmů.
Bez znaleckého ocenění ke dni darování byste danili prakticky celou prodejní cenu. To je rozdíl klidně statisíců korun.
Kdy časový test není splněn: Jak se vypočítá daň z příjmu?
Pokud prodáváte nemovitost dříve, než uplyne zákonná lhůta, a nesplňujete ani podmínku vlastního bydlení, musíte z příjmu zaplatit daň. Základem daně není celá prodejní cena, ale pouze zisk vypočítaný podle vzorce:
Základ daně = prodejní cena − pořizovací cena − daňově uznatelné náklady
Daňově uznatelnými náklady jsou například výdaje na rekonstrukci, notářské poplatky, provize realitní kanceláři nebo úroky z hypotéky vztahující se k dané nemovitosti. U nemovitosti nabyté darem nebo děděním nahrazuje pořizovací cenu znalecké ocenění ke dni nabytí.
Ze zisku zaplatíte 15 % daně z příjmu. Z části zisku, která pro rok 2026 přesáhne 1 762 812 Kč (36násobek průměrné mzdy), pak platíte 23 %.
TIP: Správně uplatněné výdaje vám mohou základ daně snížit o statisíce korun. Nespoléhejte jen na to, co víte, a poraďte se s daňovým poradcem.
Prodáváte konkrétně pozemek? Na daně z prodeje pozemku platí stejná pravidla časového testu, ale existují specifika, která stojí za přečtení. Vše vysvětlujeme v článku Daně z prodeje pozemku: Kdy platíte a kdy jste osvobozeni?
Platí časový test i pro firmy (právnické osoby)?
Ne. Časový test podle § 4 se týká výhradně fyzických osob.
Pokud nemovitost prodává právnická osoba, tedy s.r.o. nebo akciová společnost, příjem z prodeje je součástí základu daně z příjmů právnických osob a zdaňuje se sazbou 21 %. Žádné osvobození po 5 nebo 10 letech vlastnictví tu neexistuje.
Pokud tedy zvažujete, jestli nemovitost držet na firmu, nebo na fyzickou osobu, je tohle jeden z klíčových rozdílů, který se vyplatí probrat s daňovým poradcem ještě před nákupem.
Kdy musíte podat daňové přiznání?
Povinnost podat daňové přiznání vzniká vždy, pokud nesplníte podmínky pro osvobození, tedy ani časový test, ani podmínku vlastního bydlení.
Pokud jste osvobozeni na základě toho, že jste peníze použili na vlastní bytovou potřebu, daňové přiznání sice nepodáváte, ale máte oznamovací povinnost vůči správci daně.
Daňové přiznání se podává za kalendářní rok, ve kterém jste nemovitost prodali, standardně do 1. dubna následujícího roku. Při zastoupení daňovým poradcem nebo elektronickém podání přes datovou schránku je lhůta do 1. července.
Prodali jste nemovitost loni a nevíte, zda přiznání vůbec podávat musíte? Přečtěte si Prodali jste minulý rok nemovitost? Musíte ji zahrnout do daňového přiznání?
Nejčastější chyby prodávajících při posuzování časového testu
Při prodeji nemovitostí se opakovaně setkáváme s těmito omyly:
Mylná domněnka, že darování funguje jako dědictví. U darování se doba vlastnictví dárce nezapočítává, časový test běží vždy od nuly. Jen u dědění v přímé linii se doba zůstavitele přičítá.
Záměna trvalého bydliště za skutečné bydlení. Trvalé bydliště v bytě automaticky neznamená, že v něm opravdu bydlíte. Finanční úřad posuzuje skutečné užívání.
Nesprávné počítání lhůty u dědictví. Prodávající nevědí, že se do jejich doby vlastnictví počítá i doba vlastnictví zůstavitele v přímé linii.
Záměna pětiletého a desetiletého testu. Klíčové je datum nabytí nemovitosti, konkrétně zda bylo před nebo po 1. lednu 2021.
Zapomenutí na daňově uznatelné výdaje. I když daň platit musíte, správnými výdaji můžete základ daně výrazně snížit.
Unáhlená reakce na výzvu finančního úřadu. Pokud vás finanční úřad kontaktuje, neodpovídejte bez odborné konzultace. Nesprávně formulovaná odpověď může osvobozenou daň proměnit v doměrek.
Shrnutí: Kdy při prodeji nemovitosti daň neplatíte?
Od daně z příjmu jste osvobozeni, pokud platí alespoň jedna z těchto podmínek:
- Vlastnili jste nemovitost déle než 5 let při nabytí do 31. 12. 2020, nebo déle než 10 let při nabytí od 1. 1. 2021.
- V nemovitosti jste skutečně bydleli alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem.
- Peníze z prodeje použijete na vlastní bytovou potřebu (s oznamovací povinností).
- Nemovitost jste zdědili po zůstaviteli v přímé linii nebo po manželovi a v součtu s jeho dobou vlastnictví je časový test splněn.
Pozor: u darování se doba vlastnictví dárce do časového testu nezapočítává. Časový test vám v tomto případě běží vždy od data darování.
Často kladené otázky (FAQ)
Kdy neplatíte daň z příjmu při prodeji nemovitosti? Když splníte alespoň jednu podmínku osvobození: časový test (5 nebo 10 let podle data nabytí), bydlení v nemovitosti minimálně 2 roky před prodejem, nebo použití peněz na vlastní bytovou potřebu.
Jak je to s časovým testem při darování nemovitosti? U darování se doba vlastnictví dárce nikdy nezapočítává, ať už vám daruje kdokoli. Časový test začíná běžet od nuly od data darování. Zvýhodnění, kdy se přičítá doba předchozího vlastníka, platí pouze u dědictví v přímé linii nebo po manželovi.
Započítává se u dědictví doba, po kterou vlastnil nemovitost zůstavitel? Ano, ale jen u dědění po příbuzném v řadě přímé (rodiče, prarodiče, děti, vnuci) nebo po manželovi. U dědictví od sourozenců nebo cizích osob časový test běží až od nabytí dědictví.
Jaká je sazba daně při prodeji nemovitosti v roce 2026? U fyzických osob 15 % ze zisku, u části zisku nad 1 762 812 Kč pak 23 %. Právnické osoby platí daň z příjmů právnických osob ve výši 21 %.
Platí se dnes daň při koupi nemovitosti? Ne. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v roce 2020. Kupující dnes při nákupu nemovitosti žádnou daň z nabytí neplatí. Daň z příjmu řeší strana prodávajícího.
Vztahuje se časový test i na firmy? Ne. Osvobození po 5 nebo 10 letech platí jen pro fyzické osoby. Pokud nemovitost prodává právnická osoba, zisk se zdaňuje sazbou 21 % bez ohledu na dobu vlastnictví.
Potřebujete poradit před prodejem?
Daně z prodeje nemovitosti jsou oblast, kde se drobné přehlédnutí prodraží o statisíce. V Explicit Reality vás před každým prodejem informujeme o daňových dopadech a v případě potřeby vás spojíme s daňovým poradcem nebo advokátem.
Zjistěte, kolik vaše nemovitost dnes stojí. Odhad ceny je zdarma.
Jak probíhá prodej nemovitosti s Explicit Reality
Tento článek má informační charakter a nenahrazuje odborné daňové poradenství. Pro konkrétní případ se vždy poraďte s daňovým poradcem.
Autor: Dalibor Stříbný, Explicit Reality
Další články, které vás mohou zajímat
- Daně z příjmu při prodeji nemovitosti: Kdy se daň neplatí a kdy musíte podat daňové přiznání?
- Daně z prodeje pozemku: Kdy platíte a kdy jste osvobozeni?
- Prodali jste minulý rok nemovitost? Musíte ji zahrnout do daňového přiznání?
- 7 chyb, které vás stojí desítky tisíc při prodeji nemovitosti
- Jak prodat byt v roce 2026 a nepřijít o statisíce
