Prodej pozemku přináší zajímavý finanční výnos, ale také daňové povinnosti, o kterých mnoho prodávajících vůbec neví. Jiní naopak zbytečně platí daň, přestože mají ze zákona nárok na osvobození. V tomto článku vám vysvětlíme, kdy daň z prodeje pozemku platíte, kdy nikoliv, jak správně vypočítat základ daně a co hrozí, pokud povinnost přehlédnete. Pokud prodáváte dům nebo byt, platí pro vás stejná pravidla, která podrobně popisujeme v článku Daně z příjmu při prodeji nemovitosti: Kdy se daň neplatí a kdy musíte podat daňové přiznání?
Jaká daň se platí při prodeji pozemku?
Příjem z prodeje pozemku patří do kategorie ostatních příjmů dle § 10 zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů. Nejde tedy o daň z nemovitosti, kterou platí vlastník každoročně, ale o daň z příjmu fyzických osob.
Daň se nevypočítává z celé prodejní ceny pozemku, ale pouze ze zisku, tedy z rozdílu mezi tím, co jste za pozemek utržili, a tím, co vás jeho pořízení stálo. Sazba daně je standardně 15 %, případně 23 % z části příjmu přesahující zákonný limit pro vyšší sazbu.
Kdy daň z prodeje pozemku neplatíte?
Zákon zná několik situací, kdy je příjem z prodeje pozemku od daně osvobozen.
1. Splnění časového testu
Nejběžnější cesta k osvobození je prostá: pozemek vlastníte dostatečně dlouho. Zákon rozlišuje dvě varianty podle toho, kdy jste pozemek nabyli.
Pětiletý test platí pro pozemky nabyté do 31. prosince 2020. Pokud jste pozemek vlastnili déle než 5 let, příjem z prodeje je od daně osvobozen.
Desetiletý test platí pro pozemky nabyté od 1. ledna 2021. Osvobození nastane až po 10 letech vlastnictví. Toto pravidlo se dotkne zejména investorů, kteří pozemky kupují v posledních letech.
Jak přesně se časový test počítá, kdy do něj vstupuje dědictví nebo darování a jaké jsou nejčastější chyby, vysvětlujeme krok za krokem v článku Časový test při prodeji nemovitosti: Kdy neplatíte daň z příjmu?
Praktický příklad: Koupili jste stavební pozemek v roce 2019 a prodáváte ho letos v roce 2026. Vlastníte ho 7 let, pětiletý test je splněn a daň neplatíte.
Druhý příklad: Koupili jste zemědělský pozemek v roce 2022 a chcete ho prodat v roce 2027. Od nabytí uplyne jen 5 let, desetiletý test není splněn a z případného zisku daň zaplatíte.
2. Použití prostředků na vlastní bytovou potřebu
Peníze z prodeje pozemku můžete využít na vlastní bytovou potřebu, například na koupi nebo výstavbu domu či bytu, rekonstrukci nebo splátku hypotéky. V takovém případě jste od daně osvobozeni, i když časový test není splněn.
Podmínkou je, že prostředky musíte použít nejpozději do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po roce prodeje. Zákon umožňuje zohlednit i výdaje vzniklé ve zdaňovacím období před prodejem.
Důležité: Tato výjimka s sebou nese oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu. Povinnost podat daňové přiznání v tomto případě nevzniká, ale správci daně musíte sdělit, že jste příjem získali a jakým způsobem ho použijete.
3. Dědictví a darování od blízkých osob
Pokud jste pozemek zdědili po osobě v přímé linii (rodiče, prarodiče, děti, vnuci) nebo po manželu či manželce, do vaší doby vlastnictví se započítává i doba, po kterou pozemek vlastnil zůstavitel.
Stejné pravidlo platí pro dary od blízkých osob. Pokud vám pozemek daroval rodič nebo manžel/ka, k vaší době vlastnictví se přičítá i jejich doba.
Dárek od nepříbuzné osoby tuto výhodu nepřináší. Časový test začíná od nuly od okamžiku darování nebo dědictví. Jak přesně tato pravidla fungují v praxi a jaké chyby prodávající nejčastěji dělají, rozebíráme v článku Časový test při prodeji nemovitosti.
Jak se vypočítá daň z prodeje pozemku?
Pokud podmínky pro osvobození nesplňujete, základ daně se vypočítá takto:
Základ daně = prodejní cena − pořizovací cena − daňově uznatelné výdaje
Co patří mezi daňově uznatelné výdaje u pozemku? Jde o pořizovací cenu, tedy cenu, za kterou jste pozemek koupili nebo hodnotu stanovenou při dědictví či darování. Dále o náklady na pořízení jako notářské poplatky, daň z nabytí nebo provize realitní kanceláři při nákupu. Uznatelné jsou i výdaje na zhodnocení, například projektová dokumentace, zasíťování, oplocení nebo terénní úpravy. A samozřejmě náklady na prodej, tedy provize realitní kanceláři, právní a daňové poradenství.
TIP: Správně uplatněné výdaje mohou základ daně snížit o desítky i stovky tisíc korun. Shromažďujte faktury a doklady ke všem výdajům spojeným s pozemkem.
Prodali jste nemovitost v minulém roce a potřebujete vědět, zda musíte podat daňové přiznání? Odpověď najdete v článku Prodali jste minulý rok nemovitost? Musíte ji zahrnout do daňového přiznání?
Pronájem pozemku a daň z příjmu
Pokud pozemek před prodejem pronajímáte, například zemědělcům nebo jako parkovací místo, příjmy z pronájmu se zdaňují samostatně jako příjmy z nájmu dle § 9 ZDP. Nespadají do stejné kategorie jako příjem z prodeje.
Pronájem pozemku nijak neovlivňuje výpočet daně z jeho prodeje ani průběh časového testu. Ty se posuzují výhradně podle délky vlastnictví a způsobu nabytí.
Daňové přiznání při prodeji pozemku: Kdy ho podáváte?
Daňové přiznání podáváte tehdy, pokud příjem z prodeje pozemku není od daně osvobozen a váš celkový příjem za daný rok přesáhl zákonný limit.
Standardní termín je do 1. dubna následujícího roku. Při zastoupení daňovým poradcem nebo při elektronickém podání přes datovou schránku je lhůta prodloužena do 1. července.
Pokud je příjem osvobozen, daňové přiznání zpravidla podávat nemusíte, pokud nemáte jiné důvody k jeho podání.
Nejčastější chyby prodávajících pozemků
Za roky praxe vidíme u prodávajících pozemků stále stejné omyly.
Záměna daně z nemovitosti za daň z příjmu. Mnoho lidí si plete roční daň z nemovitých věcí, kterou platí každý vlastník, s daní z příjmu při prodeji. To jsou dvě zcela různé věci. Pokud vás zajímají změny v roční dani z nemovitých věcí, přečtěte si Změny v dani z věcí nemovitých pro rok 2025.
Neznalost desetiletého testu. Investoři, kteří pozemky koupili po roce 2020, jsou překvapeni, že původní pětiletý test pro ně již neplatí.
Opomenutí dědické výhody. Prodávající neví, že k jejich době vlastnictví lze přičíst dobu vlastnictví zůstavitele. Zbytečně tak daň zaplatí, i když na osvobození mají nárok.
Neuplatnění výdajů. I tehdy, kdy daň platit musíte, máte právo snížit základ daně o uznatelné náklady. Mnozí prodávající tuto možnost nevyužívají a přeplatí.
Unáhlená reakce na výzvu finančního úřadu. Pokud vás finanční úřad v souvislosti s prodejem kontaktuje, neodpovídejte bez konzultace s odborníkem. Každé slovo může rozhodnout o tom, zda budete daň platit, nebo ne.
Shrnutí: Kdy daň z prodeje pozemku neplatíte?
Od daně z příjmu jste při prodeji pozemku osvobozeni, pokud platí alespoň jedna z těchto podmínek. Pozemek jste nabyli do 31. 12. 2020 a vlastnili ho déle než 5 let. Pozemek jste nabyli od 1. 1. 2021 a vlastníte ho déle než 10 let. Peníze z prodeje použijete na vlastní bytovou potřebu, přičemž oznamovací povinnost vůči FÚ platí. Pozemek jste zdědili nebo dostali darem od blízké osoby a v součtu s jejich dobou vlastnictví je časový test splněn.
Potřebujete poradit před prodejem pozemku?
Prodej pozemku s sebou nese řadu rozhodnutí, která mají přímý dopad na to, kolik peněz vám skutečně zbyde. V Explicit Reality vám před prodejem řekneme na rovinu, jaká je tržní cena vašeho pozemku a na co si dát při prodeji pozor.
Nechte si zdarma odhadnout cenu pozemku
Jak probíhá prodej s Explicit Reality
Tento článek má informační charakter a nenahrazuje odborné daňové poradenství. Pro váš konkrétní případ se vždy poraďte s daňovým poradcem.
Autor: Dalibor Stříbný, Explicit Reality
Realitní kancelář pro Zlínský a Jihomoravský kraj, Olomouc a Prahu
