Zdanění nemovitostí u nás a v zahraničí

Každým rokem se hodně diskutuje o tom, zda-li je u nás míra zdanění velká či malá. V podstatě každá levicová vláda a nyní (kvůli minulým rozhazovačným vládám) i pravicová vláda zkoumá, jak do děravého státního rozpočtu přilít více peněz a kde je vzít. Daně jsou pochopitelně velkým tématem a zdanění nemovitostí, respektive zvýšení tohoto zdanění je oblíbeným evergreenem všech diskuzí, ať už odborníků, nebo laiků.

Pojďme se tedy podrobně podívat na zdanění, které se týká nemovitostí, a na závěr si můžeme udělat i srovnání, jak se daní nemovitosti jinde v Evropě.

Daňové zatížení nemovitosti v Česku

V ČR v současné době rozeznáváme tzv. daň z věcí nemovitých.

Jedná se o tzv. majetkovou daň, kdy je zdaněno držení neboli vlastnictví nemovitosti (pozemku, budovy, stavby nebo její části – bytové či nebytové jednotky). Zdaňovacím obdobím je kalendářní rok a majitel, který získal nemovitost a vlastní ji k 1. 1. daného roku, musí podat daňové přiznání k 31. 1. daného roku s tím, že daň se musí zaplatit do 31. 5. (v případě, že daň přesahuje 5.000 Kč, je možné splátku rozdělit na dvě – jednu v květnu, druhou poté v listopadu). Přiznání k dani se dělá pouze jednou po nabytí nemovitosti, v dalších letech, pokud jste nadále vlastník nemovitosti, vám úřad vyměří daň automaticky. Výjimkou je situace, kdy se hodnota nemovitosti změnila (například výstavbou domu na pozemku, přístavbou ke stávající nemovitosti, změnou užívání pozemku – zahrada na stavební parcelu atd.), pak je třeba podat nové daňové přiznání. Pokud nemovitost prodáte, tak povinnost podání přiznání k dani z nemovitých věcí přejde na nového majitele. Vy ovšem musíte dát finančnímu úřadu na vědomí, že již nejste vlastníkem, aby vám daň nevyměřili automaticky.

Výši daně ovlivňují i samotné obce

Peníze z těchto daní jsou určeny pro místní rozpočty obcí, v jejichž katastru daná nemovitost leží. A tyto obce mají možnost výši daní ovlivnit. Výše daně je závislá na dvou koeficientech – jeden je dle velikosti obce (Praha jako největší obec v ČR má nejvyšší koeficient 5) a dále je to tzv. místní koeficient.

Jen pro zajímavost – Zlín má koeficient 4,5 (kupříkladu menší Ostrava má jen 3,5) a místní koeficient pro Zlín je pak 1.

Pojďme si to ukázat na příkladu.

Dejme tomu, že vlastníte byt 2+1 o velikosti 54 m² ve Zlíně v hodnotě 3.200.000 Kč. Roční daň z nemovitosti dělá při koeficientech 4,5 a 1 krásných 585 Kč za rok. Převedeno na procenta se jedná o zdanění ve výši 0,01828 %, tedy necelé dvě setiny procent ceny nemovitosti za rok! V porovnání s ostatními daněmi, jako jsou DPH, kde daň tvoří 21 % nebo 15 % ceny, nebo spotřebními daněmi, které mohou dosahovat až 62 % (třeba spotřební daň z cigaret), můžeme vidět, že daně z nemovitých věcí patří k těm nejmenším.

Převod nemovitosti zdanění už nepodléhá

A jak je to při převodu (nákup, prodej, darování) nemovitosti? Tzv. daň z převodu nemovitosti, respektive daň z nabytí nemovitých věcí byla ve výši 4 % z hodnoty nemovitosti, ale tato daň byla v roce 2020 zrušena a nyní se tedy za převod (prodej, darování) nemovitosti žádná daň neplatí.

Jedinou daní, kterou je zatížen prodej nemovitosti, je daň z příjmu za prodej nemovitosti. Tzn. když prodáváte nemovitost, peníze z prodeje získané jsou považovány za váš příjem a podléhají zdanění. U fyzické osoby se jedná o 15 %, ale existuje řada výjimek, kdy se ani tato daň neplatí, například:

časový test vlastnictví – 5/10 let, pokud jste nemovitost vlastnili po dobu více než 5 let (pro nemovitosti nabyté před rokem 2020) a nebo 10 let po roce 2020
časový test bydliště – pokud jste v nemovitosti bydleli alespoň 2 roky před jejím prodejem
prodej nemovitosti za účelem pořízení nového bydlení – pokud peníze za prodej použijete k pořízení jiné nemovitosti určené pro vaše bydlení, tak opět daň nemusíte platit

Jak jsme na tom ve srovnání s Evropou?

Vlastnictví nemovitosti v České republice je z daňového hlediska velmi výhodné, neboť je daňově zatíženo až směšně málo především v porovnání s jinými státy, jak si ukážeme na dvou příkladech níže.

Nizozemí

daní se meziroční změna hodnoty nemovitosti ve výši ⅓ této změny. Pokud tedy cena nemovitosti stoupne, ⅓ této změny si vezme stát na daních.
daň z nabytí nemovitosti – 10,4 % (připomínám – u nás se neplatí). Pokud si tedy chcete koupit v Amsterdamu byt za řekněme 15 milionů Kč, pak si musíte nachystat ještě další milion a půl na daň.
daň z vlastnictví nemovitosti – záleží na místních podmínkách, já jsem si za příklad vzal město Gouda – ano, rodiště světoznámého stejnojmenného sýra, protože toto město má zhruba stejně obyvatel jako náš Zlín. V centru města Gouda v bytě o rozloze cca 60 m² se platí daň ve výši cca 200 € (tedy cca 5000 Kč) za rok, tedy přibližně desetinásobek toho, co u nás.

Španělsko

i zde se platí tzv. daň ze zvýšení hodnoty (tzv. Plusvalía), ale týká se pouze hodnoty pozemku, na kterém nemovitost stojí, a platí se místní radnici. Plusvalía se počítá na základě 3 faktorů: období vlastnictví, umístění nemovitosti a katastrální hodnota pozemku.
daň z nabytí nemovitosti se pohybuje mezi 4–11 % podle regionu. Například v Katalánsku a Barceloně je to 10 % z ceny nemovitosti při prodeji.
daň z vlastnictví nemovitosti – roční daň z nemovitosti je cca 0,2 % z kupní ceny a platí se v obci, na jejímž území se nemovitost nachází. Daň vyměřuje obec, její výše je daná bonitou pozemku a velikostí nemovitosti. Jak jsme si spočítali dříve, u nás je daň ve výši dvou setin, ve Španělsku ve výši dvou desetin, tedy až desetinásobek toho, co u nás.

Minimální daňová zátěž nahrává investicím

Je tedy na první pohled patrné, že daňová zátěž nemovitostí v ČR je zcela minimální. Také z toho důvodu je velmi výhodné do nemovitostí investovat, protože nemovitost v čase neustále roste na hodnotě, a přitom za její pořízení neplatíte nic a za vlastnictví platíte velmi nízké daně ve srovnání s daněmi v zahraničí.