Je to tady. Od roku 2026 se mění pravidla pro drobné opravy a běžnou údržbu v nájemních bytech – a nájemci za ně zaplatí víc. A to je pro majitele nejen spravedlivé, ale i poměrně zásadní posun na trhu nájemního bydlení.
„Pokud už víte, o co jde, a nechcete se drobnými opravami a komunikací s nájemníkem zabývat, řešením může být profesionální správa bytu.“ Filip Hladiš, realitní makléř
Současné dění: kdo dnes platí drobné opravy?
Právní rámec v ČR je jasný:
Občanský zákoník (§ 2257) říká, že nájemce je povinen provádět a hradit běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Pronajímatel má opačnou povinnost – zajistit, aby byt byl vhodný k užívání a řešit větší opravy a zásahy.
Podle Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. je do této odpovědnosti nájemce zahrnuta řada konkrétních činností – např. výměna žárovek, těsnění, klik, zásuvek nebo údržba baterií.
V praxi ale mnoho majitelů tyto opravy stejně řeší a platí sami, aby předešli sporům a komplikacím.
Co se mění od roku 2026 – a proč to bolí oba tábory
Z hlediska majitelů je to změna, kterou dlouho očekávali:
- Limit na jednotlivé drobné opravy se zvyšuje z 1 000 Kč na 1 500 Kč.
- Roční limit nákladů, které může nájemce uhradit, roste z 100 Kč/m² na 150 Kč/m².
Například u 60 m² bytu jde z 6 000 Kč ročně na 9 000 Kč ročně, které může nájemce teoreticky pokrýt ve svém rozpočtu. Drobné opravy nejsou jen o měnění žárovek – zahrnují i opravu kohoutků, zásuvek, klik, apod.
Kdo se bouří?
Nájemci tvrdí, že rostoucí odpovědnost a náklady jsou „skrytým zvyšováním nákladů bydlení“, protože to zatíží jejich peněženky bez změny nájemného. Majitelé ale argumentují, že bez této úpravy byli často de facto levnými přáteli na údržbu a servisní služby.
Právní praxe ukazuje, že většinu sporných oprav majitelé i tak platili, jen aby se vyhnuli hádkám a možným právním stížnostem a sporu s nájemci.
Co to znamená doopravdy pro majitele bytů
- Vyšší participace nájemců na údržbě znamená méně „malých nákladů“ z peněženky majitelů
- Pro smlouvy uzavřené před rokem 2026 může být změna impulzem k jejich aktualizaci.
- Limit není absolutní. Jakmile limit přesáhne 150 Kč/m² ročně nad rámec drobných oprav, to už hradí pronajímatel. To stejné u limitu 1 500 Kč na jednotlivé opravy.
Trocha právnické ostré kávy: kde to opravdu pálí
Dnes je pravidlo jasné, ale nevynutitelné. Majitelé často platili drobné opravy ze své kapsy, protože nájemníci nejsou motivovaní řešit je sami – a soudní spory jsou drahé.
Od 2026 se to může změnit. Ale pozor:
- Pokud nemáte v nájemní smlouvě konkrétní seznam povinností, nájemce může tvrdit, že jde o větší opravu, kterou si nepřeje hradit.
- A bez důkazů (fotografie, protokoly) je pak sporu těžké čelit – i když máte právně pravdu.
Nejde o žádnou „skrytou daň“, ale o narovnání dlouhodobě nevyváženého systému.
Nájemníci si od roku 2026 nebudou zdarma užívat věci, které se běžným užíváním opotřebovávají. Majitelé tím získávají spravedlivější rozložení odpovědnosti – a jasnější pravidla hry. Nájemní vztahy se tak konečně posouvají od emocí a telefonátů k profesionálním smlouvám a klidu na obou stranách.
