Prodej nemovitosti je jedna z nejdražších transakcí vašeho života. A přesto většina lidí dělá chybu – myslí si, že stačí vyfotit byt mobilem, dát inzerát na Bezrealitky a čekat na zájemce.
Výsledek? Nemovitost se buď vůbec neprodá, nebo ji prodají o 200 000 až 500 000 korun levněji, než mohli.
Proč? Protože nepřipravili nemovitost správně. A to je přesně to, co vás může stát statisíce korun.
V tomto článku vám ukážeme přesný postup, jak připravit nemovitost k prodeji – od úklidu přes fotografie až po elektronickou aukci. A hlavně, jak se vyhnout chybám, které dělá 90 % prodejců.
Proč je příprava nemovitosti tak důležitá?
Představte si, že si vybíráte dovolenou. Sedíte u počítače, koukáte na fotky apartmánů a musíte se rozhodnout. Který si vyberete?
Apartmán A: Rozházené věci na stole, osobní fotky na stěnách, špinavá koupelna, kartáčky na zuby na umyvadle, ručníky přes židli.
Apartmán B: Čisto, uklizeno, bílé ručníky naaranžované na posteli, svíčky na stole, žádné osobní věci, světlé místnosti.
Jasná volba, že?
A přesně stejně to funguje u nemovitostí. Lidé si vybírají očima. Pokud vidí nepořádek, osobní věci nebo špínu, nepřijdou na prohlídku. Nebo přijdou a okamžitě odejdou. A vy jste právě ztratili potenciálního kupce.
Proto je příprava nemovitosti klíčová. A není to jen o úklidu – je to o tom, vytvořit emocionální zážitek, který přiměje lidi říct: „Tady chci bydlet.“
Krok 1: Vyvolejte „hotelový efekt“ – odosobněte nemovitost
Když jedete na dovolenou a vybíráte si hotel nebo apartmán, co vás přitahuje? Čistota. Pořádek. Atmosféra. Žádné osobní věci předchozích hostů, žádné špinavé ručníky, žádné rozházené hračky.
A přesně tohle potřebujete udělat i s vaší nemovitostí. Musíte vyvolat takzvaný „hotelový efekt“ – stav, kdy zájemce vstoupí do bytu nebo domu a okamžitě si dokáže představit, že tam bydlí on, ne vy.
Co to znamená v praxi?
Pokud je nemovitost s nábytkem, musíte ji odosobnit. To neznamená jen uklidit – to znamená odstranit všechno, co připomíná, že tam někdo bydlí.
Začněte osobními věcmi. Rodinné fotky na stěnách, magnety na lednici, dětské kresby na dveřích od lednice, hračky rozházené po obýváku – to všechno musí pryč. Proč? Protože když zájemce vidí vaše fotky, vidí vaši rodinu, ne svou budoucnost.
Dál pokračujte knihami. Pokud máte knihovnu plnou různobarevných knih různých velikostí, které vypadají chaoticky, schováte je. Nebo je naaranžujete – stejná výška, stejná barva, esteticky. Zní to přehnaně? Možná. Ale funguje to.
Pak se podívejte na polštáře. Jsou rozházené na gauči? Urovnejte je. Jsou špinavé nebo ošoupané? Kupte nové – stojí 200 – 500 korun a udělají obrovský rozdíl.
Květiny jsou další detail, který dělá rozdíl. Jedna kytice na stole v obýváku, jedna v koupelně. Stojí 250 korun a vytvoří pocit útulnosti.
A nakonec se podívejte na nábytek. Je ho moc? Místnost vypadá přeplněně? Odstraňte přebytečný nábytek. Lidé chtějí vidět prostor, ne vaše věci. Někdy stačí přemístit gauč o metr dál nebo odstranit jeden stolek – a místnost najednou vypadá o 20 % větší.
Co dělat s prázdnou nemovitostí?
Pokud je nemovitost prázdná, nechte ji prázdnou. Ale pozor – prázdná nemovitost vypadá chladně a neosobně. Lidé si nedokážou představit, jak by tam bydleli. Proto je důležité udělat vizualizaci s nábytkem (o tom za chvíli).
Proč „hotelový efekt“ funguje?
Protože lidé nekupují nemovitost – kupují pocit. Pocit, že tam budou šťastní. Pocit, že to je jejich domov. A pokud vidí vaše osobní věci, ten pocit nevznikne.
Krok 2: Profesionální HDR fotografie – první dojem rozhoduje
Tady je tvrdá pravda: 75 % lidí si vybírá nemovitost podle fotek. Pokud jsou fotky špatné, nemovitost ani neprohlédnou. A vy jste právě ztratili potenciálního kupce.
Většina prodejců dělá chybu, vyfotí byt mobilem, v tmavé místnosti, ze špatného úhlu, rozmazaně. A pak se diví, proč nemovitost neprodají.
Co jsou HDR fotografie?
HDR (High Dynamic Range) je technologie, která vytváří fotky, které jsou ostré, jasné, ze všech možných úhlů a vykreslují nemovitost v nejlepším světle – doslova i obrazně.
Rozdíl mezi mobilem a profesionálním fotografem je obrovský. Mobil vyfotí tmavou místnost s rozmazanými detaily. Profesionál s HDR technikou vyfotí světlou, prostornou místnost, kde vidíte každý detail.
Co potřebujete?
Potřebujete profesionálního fotografa – ne amatéra, ne kamaráda s foťákem, ne mobil. Profesionál má HDR techniku, širokoúhlý objektiv a zkušenosti s tím, jak nemovitost vyfotit.
Fotograf by měl vyfotit všechny místnosti – obývák, kuchyni, ložnici, koupelnu, balkon, výhled z okna. A měl by fotit ze všech úhlů – ne jen jeden záběr z dveří.
Bonus: Fotky z dronu
Pokud máte možnost, investujte do fotek z dronu. Proč? Protože zájemci uvidí okolní lokalitu – zeleň, park, obchody, parkování. A to může být rozhodující faktor.
Představte si, že prodáváte byt v paneláku. Z fotek interiéru to vypadá jako každý jiný panelák. Ale když zájemce uvidí fotku z dronu, kde je vidět, že 50 metrů od domu je park a 100 metrů obchod, najednou to vypadá úplně jinak.
Fotky z dronu stojí 2 000–3 000 korun navíc. A můžou vám přinést o 100 000 korun víc při prodeji.
Krok 3: Vizualizace nábytku – pomozte lidem představit si budoucnost
Pokud je nemovitost prázdná, máte problém. Ne všichni zájemci si dokáží představit, jak bude nemovitost vypadat s nábytkem. Vidí prázdné místnosti a nevědí, jestli se jim tam vejde postel, gauč nebo jídelní stůl.
A pokud si to nedokážou představit, nekoupí.
Řešení: Virtuální staging
Virtuální staging znamená, že profesionální grafik navizualizuje nábytek do fotek prázdné nemovitosti. Výsledek? Zájemci vidí, jak by nemovitost mohla vypadat – s gaučem, stolem, postelí, obrazy na stěnách.
A to dělá obrovský rozdíl. Podle studií se nemovitosti s vizualizací nábytku prodávají až o 30 % rychleji než prázdné nemovitosti.
Proč? Protože lidé nekupují čtyři zdi – kupují domov. A domov má nábytek, atmosféru, život.
Virtuální staging stojí 5 000–9 000 korun (záleží na počtu místností). A může vám přinést o 200 000 korun víc při prodeji.
Krok 4: 2D půdorys – ukažte rozložení místností
Ne všichni zájemci mají prostorovou představivost. Koukají na fotky a neví, jak jsou místnosti rozmístěné, jak je byt velký, kde jsou dveře a okna.
A pokud to neví, neví, jestli se jim tam vejde jejich nábytek. A pokud to neví, nekoupí.
Řešení: 2D půdorys
2D půdorys je jednoduchý nákres bytu z ptačí perspektivy. Vidíte rozložení místností, rozměry (v metrech), kde jsou dveře, okna, radiátory.
A to pomáhá zájemcům lépe si naplánovat, jak by tam bydleli. Vidí, že do ložnice se vejde postel 180 cm, že v obýváku je místo na gauč i stůl, že kuchyň má místo na lednici i myčku.
2D půdorys stojí 2 000–3 000 korun. A může být rozdíl mezi tím, jestli zájemce přijde na prohlídku, nebo ne.
Krok 5: Video prohlídka – vyvolejte emoce
Fotky jsou skvělé a videoprohlídka prezentaci nemovitosti posunuje ještě o kus dále.
Proč? Protože video vyvolává emoce. Když se díváte na trailer na film, hudba, plynulé záběry, atmosféra – to všechno vás buď vtáhne, nebo ne. A pokud vás to vtáhne, jdete do kina.
Přesně stejně to funguje u nemovitostí.
Video prohlídka je trailer na vaši nemovitost. Zájemce vidí, jak se pohybujete po bytě, jak velké jsou místnosti, jak vypadá výhled z okna. A pokud ho to vtáhne, přijde na prohlídku.
Podle oficiálních statistik inzertních serverů video prohlídky zvyšují návštěvnost až o 30 %. To znamená, že pokud byste bez videa dostali 10 zájemců, s videem jich dostanete 13.
Co by mělo video obsahovat?
Video by mělo být 1–2 minuty dlouhé – ne moc krátké, ne moc dlouhé. Mělo by obsahovat plynulé záběry všech místností – obýváku, kuchyně, ložnice, koupelny, balkonu. A mělo by mít klidnou hudbu – ne pop, ne rap, ne nic rušivého.
Video stojí 10 000–15 000 korun. A může vám přinést o 5–10 zájemců víc.
👉 Podívejte se na naše video prohlídky
Krok 6: 3D scan nemovitosti – zbavte se realitních turistů
Tohle je game changer. A většina prodejců o tom ani neví.
3D scan nemovitosti (technologie Matterport) je interaktivní virtuální prohlídka. Zájemce si může „projít“ celou nemovitost z pohodlí domova – může se otáčet, přibližovat, měřit vzdálenosti, dívat se do každého rohu.
A to má dva obrovské benefity:
Benefit 1: Zbavíte se realitních turistů
Realitní turisté jsou lidé, kteří se jdou jen podívat, jak to u vás vypadá, ale nekoupí. Chodí na prohlídky ze zvědavosti, ze zábavy, protože nemají co dělat. A vy ztrácíte čas.
Pokud máte 3D scan, realitní turisté nepřijdou. Protože už viděli všechno online. A pokud to pro ně není zajímavé, nebudou vás obtěžovat.
Benefit 2: Vážní zájemci přijdou připravení
Z naší zkušenosti víme, že lidé, kteří si projdou 3D scan, přijdou na prohlídku a jsou připraveni podepsat rezervační smlouvu. Protože to vypadá přesně tak, jak viděli online. Žádná překvapení, žádné zklamání.
3D scan stojí 6 000–15 000 korun (záleží na velikosti nemovitosti). A může vám ušetřit desítky hodin zbytečných prohlídek.
👉 Podívejte se na 3D scan nemovitosti
Krok 7: Inzerce na maximum serverů – dostaňte 10× víc zájemců
Tady většina prodejců dělá fatální chybu. Dají inzerát na Bezrealitky nebo Bazoš – a čekají. A pak se diví, proč nemovitost neprodají.
Proč? Protože 50 % lidí hledá nemovitosti přes Google. Ne přímo na Bezrealitky – přes Google. Zadají „byt 3+1 Zlín“ a Google jim ukáže výsledky ze všech serverů – Sreality, Reality.iDnes, RealityMix, RealityČechy atd…
A pokud inzerujete jen na jednom serveru, přicházíte o 90 % zájemců.
Řešení: Inzerujte na všech serverech
My ve Explicit Reality inzerujeme na 40+ inzertních serverech. Proč? Protože chceme, aby naše nemovitosti vidělo maximum lidí. A výsledek? Dostáváme 5–10× víc zájemců než prodejci, kteří inzerují jen na Bezrealitky, či Bazoši.
Inzerce na 40 serverech stojí čas a peníze. Ale přináší to stovky tisíc korun navíc při prodeji.
Krok 8: Připravte dokumenty – nebo riskujete pokutu až 400 000 Kč
Když přijde vážný zájemce, potřebuje vidět dokumenty. A pokud je nemáte, prodej se zablokuje. Nebo ještě hůř – dostanete pokutu.
Jaké dokumenty potřebujete při prodeji bytu?
Potřebujete poslední fakturu za elektřinu a plyn – aby kupující věděl, kolik bude platit. Potřebujete vyúčtování služeb za předchozí rok – aby věděl, kolik platí za vodu, topení, správu domu.
Potřebujete potvrzení o bezdlužnosti od SVJ nebo družstva – aby kupující věděl, že nedlužíte na zálohách.
A potřebujete energetický štítek bytového domu. To je povinné. Pokud ho nemáte, nemůžete inzerovat. A pokud inzerujete bez něj, hrozí vám pokuta až 200 000 korun.
Jaké dokumenty potřebujete při prodeji domu?
U domu je to složitější. Potřebujete všechno, co u bytu – plus energetický štítek domu (PENB). To je povinné. Pokuta až 200 000 korun.
A potřebujete technickou dokumentaci nebo pasport stavby. To je taky povinné – od 1. ledna 2024. Pokud ji nemáte, hrozí vám pokuta až 400 000 korun.
Ano, čtyři sta tisíc korun. To není překlep.
Proto je důležité mít všechny dokumenty připravené předem. Jinak riskujete, že prodej se zablokuje – nebo dostanete pokutu.
👉 Přečtěte si více o energetickém štítku
Krok 9: Elektronická aukce – prodejte o stovky tisíc dráž
Představte si, že máte tři vážné zájemce. Všichni chtějí koupit vaši nemovitost. Co uděláte?
Většina prodejců vybere toho, kdo je první a má hotovost. A prodají.
Ale je tu lepší způsob: Elektronická aukce.
Jak aukce funguje?
Máte tři vážné zájemce (prověřené). Nastavíte minimální cenu (např. 5 milionů korun). A pak je necháte přihazovat.
Každý zájemce vidí, kolik nabídli ostatní. A pokud chce nemovitost, musí nabídnout víc. A tak cena roste – 5,1 milionu, 5,2 milionu, 5,3 milionu…
A nakonec prodáte tomu, kdo nabídne nejvíc.
Kolik můžete získat navíc?
Z naší zkušenosti: Při aukci můžete zvýšit prodejní cenu o 200 000 až 500 000 korun. Někdy i víc.
Máme případ, kdy jsme prodali nemovitost v aukci o 370 000 korun dráž, než byla původní nabídka. Proč? Protože zájemci mezi sebou soutěžili a nikdo nechtěl prohrát.
Elektronická aukce není pro každou nemovitost. Potřebujete minimálně tři vážné zájemce. Ale pokud je máte, je to nejlepší způsob, jak dostat maximum peněz.
👉 Přečtěte si celý příběh: Jak jsme prodali byt o 370 000 Kč výše díky aukci
👉 Více o elektronických aukcích
Krok 10: Rezervační smlouva – nikdy nepodepíšete rovnou kupní smlouvu
Tohle je kritická chyba, kterou dělá 80 % prodejců. A stojí je to čas, peníze a nervy.
Co se stane:
Máte vážného zájemce. Chce koupit. A řekne: „Nebojte se, podepíšeme rovnou kupní smlouvu. Nepotřebujeme rezervační smlouvu.“
A vy si řeknete: „Skvělé! Ušetřím čas.“
Ale pak přijdou výmluvy:
- „Můj právník má teď dovolenou, musíme počkat.“
- „Manželka ještě něco ověřuje, dáme vám vědět.“
- „Čekáme ještě na vyjádření z banky.“
A za měsíc řekne: „Nekoupím.“
A vy jste právě ztratili měsíc času a další zájemce, kteří mezitím koupili jinou nemovitost.
Řešení: Vždy podepište rezervační smlouvu
Rezervační smlouva je závazek kupujícího, že koupí nemovitost za dohodnutou cenu. Pokud odstoupí, zaplatí pokutu ve výši rezervace (např. 150 000–300 000 korun).
A to znamená, že pokud kupující není vážný, rezervační smlouvu nepodepíše. A vy okamžitě víte, že je to červená vlajka.
Rezervační smlouva vás chrání. A pokud kupující odmítá ji podepsat, není vážný zájemce.
📄 Stáhněte si rezervační smlouvu zdarma
Chcete mít připravenou rezervační smlouvu? Stáhněte si naši šablonu zdarma.
Krok 11: AML kontrola – nebo riskujete pokutu až 10 milionů Kč
Tohle je zákonná povinnost. A většina prodejců o ní ani neví.
AML (Anti-Money Laundering) znamená, že musíte zkontrolovat, odkud kupující má peníze. Musíte zjistit:
- Zdroj finančních prostředků (hypotéka, úspory, prodej jiné nemovitosti, dědictví)
- Totožnost kupujícího (občanský průkaz)
- Je politicky exponovaná osoba? (politik, soudce, policista)
Pokud to neuděláte a kupující praní peníze, Finanční analytický úřad vás pokutuje. Pokuta může být až 10 milionů korun.
Proto je důležité udělat AML kontrolu vždycky. I když vám kupující připadá důvěryhodný.
Explicit Invest: Hlídáme vaše peníze
V Explicit Reality máme finanční oddělení Explicit Invest, které:
✅ Prověří každého kupujícího (bonita, dluhy, financování)
✅ Zkontroluje celý řetězec financování
✅ Vyhodnotí rizika
✅ Zajistí s makléřem rezervační smlouvu
✅ Doporučí jen spolehlivé kupce
Krok 12: Kupní smlouva u advokáta + advokátní úschova
Nikdy nestahujte kupní smlouvu z internetu. Riskujete, že bude neplatná nebo nevýhodná.
Jděte za advokátem. Nechte si udělat kupní smlouvu na míru. A dejte kupní cenu do advokátní úschovy.
Jak advokátní úschova funguje?
Kupující pošle peníze advokátovi (ne vám). Advokát peníze uvolní, až je nemovitost zapsaná na katastru. Obě strany jsou chráněné.
Advokát stojí 10 000–20 000 korun. A může vám ušetřit stovky tisíc korun v případě problémů.
Závěr: Zní to složitě? Nemusí být.
Připravit nemovitost k prodeji není jednoduché. Vyžaduje to čas, peníze a zkušenosti. Ale pokud to uděláte správně, můžete dostat o 200 000–500 000 korun víc.
Nebo, pokud byste s tím chtěli pomoci, obraťte se na nás. My ve Explicit Reality připravíme nemovitost k prodeji za vás – od úklidu přes fotky až po aukci. Vy jen předáte klíčky.
📞 Chcete prodat bez chyb a za nejvyšší cenu?
V Explicit Reality víme, jak prodat nemovitost rychle, bezpečně a za nejvyšší možnou cenu. Pomohli jsme už stovkám klientů prodat jejich byty a domy.
Co pro vás uděláme:
✅ Profesionální ocenění zdarma
✅ Příprava nemovitosti k prodeji
✅ Profesionální fotografie, Video, 3D scan
✅ Silný marketing (40+ inzertních serverů)
✅ Prověření kupujících
✅ Vyřízení všech dokumentů
✅ Právní podpora
✅ Prodej za nejvyšší cenu
👉 Kontaktovat Explicit Reality
📌 Další články, které vás mohou zajímat:
- 7 chyb, které vás stojí desítky tisíc při prodeji nemovitosti
- Jak prodat byt rychle a za nejvyšší cenu: Průvodce krok za krokem
- Energetický štítek: Povinnost, která vás může stát prodej
- Prodat nebo pronajmout? Jak se rozhodnout a neprodělat
- Jak funguje správa Explicitního Nájemníka
Autor: Dalibor Stříbný, Explicit Reality
Realitní kancelář pro Zlínský a Jihomoravský kraj, Olomouc a Prahu
