Pronájem bytu studentům může majiteli přinést vyšší výnos, zejména pokud jde o větší byt s několika neprůchozími pokoji. Vyšší nájemné ale může znamenat také více administrativy, střídání nájemníků nebo komplikace při placení a řešení škod.
Martin Kovář z Explicit Reality proto shrnuje, jak pronájem bytu studentům nastavit tak, aby měl majitel jasná pravidla od prvního dne a zbytečně se nevystavoval riziku.
V článku se dozvíte:
- kdy se pronájem studentům může vyplatit,
- jak studenty před podpisem smlouvy prověřit,
- proč doporučuji jednu smlouvu se všemi nájemníky,
- co se stane, když se jeden student odstěhuje nebo přestane platit,
- jak nastavit kauci, energie a předání bytu.
Vyplatí se pronajmout byt studentům? U vhodného bytu můžete získat vyšší nájem
Pronájem studentům může být vhodnou volbou zejména u větších starších bytů s neprůchozími pokoji a dobrou dostupností školy. Několik studentů si rozdělí celkové náklady na bydlení a majitel může díky tomu získat vyšší nájemné.
Neplatí to ale automaticky. Do výsledku musíte započítat vybavení bytu, případné střídání nájemníků, riziko neobsazenosti během léta a také vyšší časovou a administrativní náročnost.
Majitelé se u studentů často obávají také většího hluku nebo rychlejšího opotřebení bytu. Za jedno z hlavních rizik ale považuji především to, že se během roku může změnit složení skupiny nebo její finanční možnosti.
Kolik můžete získat navíc? V našem případě to bylo 1 500 Kč měsíčně
U jednoho bytu jsme původně počítali s běžným nájemným kolem 15 500 Kč měsíčně. Díky pronájmu skupině studentů se nám podařilo dosáhnout nájemného 17 000 Kč, tedy o 1 500 Kč měsíčně více.
Pokud by takový rozdíl vydržel celý rok, bavíme se o 18 000 Kč navíc. Na první pohled tedy jednoduchá matematika ve prospěch studentského pronájmu.
Jenže právě u tohoto bytu jsme si následně ověřili také druhou stranu mince.
Jeden ze studentů se během nájmu odstěhoval a při stěhování závažně poškodil podlahu v jednom z pokojů. Náklady na opravu jsme následně odečetli ze společné kauce nájemníků.
A tady vznikla komplikace. Kauce byla společná, škodu ale způsobil pouze jeden člověk. Mezi studenty tak následně vznikla otázka, jak si tento náklad mezi sebou vypořádají, jeden z nich byl již odstěhován pryč
Pro majitele je důležité mít vyřešenou náhradu škody. Jak si následně společný náklad rozdělí jednotliví nájemníci mezi sebou, je jejich vzájemné vypořádání.
Právě tento případ dobře ukazuje, proč může být studentský pronájem výnosnější, ale zároveň vyžaduje jasně nastavená pravidla.
Jak vybrat studenty? Sejděte se se všemi budoucími nájemníky
Pokud mají v bytě bydlet například tři studenti, doporučuji se před podpisem smlouvy sejít se všemi třemi.
Zajímal bych se především o to, jak dlouho chtějí v bytě bydlet, zda se mezi sebou znají, co a kde studují a z čeho budou nájem financovat. Právě osobní setkání dokáže odhalit věci, které z vyplněného formuláře jednoduše nepoznáte.
V Explicit Reality při výběru nájemníků využíváme také veřejně dostupné informace a specializované nástroje pro prověření osob, například z hlediska exekucí.
Naopak za zbytečné považuji zjišťování studijních výsledků nebo podrobností ze soukromého života, které s nájmem nijak nesouvisejí.
Student nemá pravidelný příjem. Jak zjistit, z čeho bude platit nájem?
Ptejte se jednoduše: Z čeho budete bydlení každý měsíc financovat?
Může jít o podporu rodičů, práci při studiu nebo kombinaci obojího. Pokud rodiče nájem pouze financují, samotné doložení jejich příjmu neznamená, že po nich můžete případný dluh automaticky vymáhat.
Proto bych se nespoléhal pouze na potvrzení o příjmu rodičů. Stejně jako u běžného nájmu je důležitá složená jistota, nájem zaplacený předem a také celkový dojem z budoucího nájemce.
Ručitele bych nepožadoval automaticky. Ve své praxi ho standardně nevyžaduji ani u běžných nájmů a samotný fakt, že jde o studenty, pro mě není důvodem postupovat jinak.
Tři studenti v jednom bytě. Jedna smlouva, nebo tři?
Pokud přichází předem domluvená skupina, přikláním se k jedné nájemní smlouvě, ve které budou všichni uvedeni jako společní nájemci.
Doporučuji v ní výslovně popsat také společnou a nerozdílnou odpovědnost za peněžité závazky. Pro majitele je takové nastavení z hlediska placení zpravidla výhodnější.
Co to znamená v praxi? Pokud si tři studenti mezi sebou řeknou, že každý zaplatí třetinu nájmu, jde o jejich vnitřní dohodu. Při společné a nerozdílné odpovědnosti může majitel požadovat celý dluh po kterémkoli ze společných nájemců.
Student, který zaplatí také za ostatní, pak může požadovat příslušné vyrovnání mezi nimi.
Představte si to jako společný účet v restauraci. Majitele bytu zajímá, aby byl celý účet zaplacený. Jak si částku následně rozdělí jednotliví nájemníci mezi sebou, je jejich dohoda.
Co když jeden student přestane platit? Rozhoduje nastavení smlouvy
Právě v této situaci se ukáže, proč je důležité mít smlouvu správně nastavenou ještě před nastěhováním.
Při společné a nerozdílné odpovědnosti může majitel požadovat celý dluh po kterémkoli ze společných nájemců. Jejich dohoda, že každý hradí například jednu třetinu, majitele v tomto směru neomezuje.
Je proto mnohem lepší věnovat čas smlouvě před začátkem nájmu než začít pravidla řešit ve chvíli, kdy na účtu chybí část nájemného.
Co když se jeden student odstěhuje? Nestačí pouze předat klíče náhradníkovi
Představte si tři studenty, kteří si společně pronajali byt. Po několika měsících jeden oznámí, že končí školu nebo se stěhuje do jiného města.
Může za sebe navrhnout náhradníka, tím se ale sám automaticky nezbavuje svých závazků.
U společného nájmu bych výměnu řešil písemnou dohodou majitele, dosavadních nájemců a nového studenta. V dokumentu by mělo být jasně stanoveno datum změny, vypořádání případných dluhů, kauce a pozdějšího vyúčtování.
Jedna změna člověka v bytě totiž může ovlivnit hned několik dalších věcí. Proto nestačí pouze najít kamaráda, předat mu klíče a oznámit majiteli, že od příštího měsíce bydlí v pokoji někdo jiný.
Jak vysokou kauci nastavit? Za rozumné považuji 1 až 2 nájmy
Kauci doporučuji sjednat vždy. Za rozumnou považuji částku odpovídající jednomu až dvěma měsíčním nájmům.
Kauce vytváří majiteli rezervu pro situace, kdy vznikne dluh nebo škoda. Sama o sobě ale nenahradí dobře napsanou smlouvu ani důkladně zdokumentovaný stav bytu.
Ručitele bych ani u studentů nepožadoval automaticky. Každého zájemce je podle mě lepší posuzovat individuálně.
Jak nastavit energie a služby pro několik studentů? Pravidla domluvte předem
Zálohy musí odpovídat počtu lidí v bytě a očekávané spotřebě.
Pokud v bytě žijí tři studenti, zpravidla nelze přesně určit, kolik vody nebo tepla spotřeboval každý z nich. Doporučuji proto předem dohodnout, jak si budou náklady rozdělovat a jak budou postupovat při případném nedoplatku nebo přeplatku.
Výši skutečné spotřeby ovlivňují svým chováním všichni. Jasná dohoda na začátku může zabránit nepříjemnému dohadování při ročním vyúčtování.
Na jak dlouho uzavřít nájemní smlouvu? Výchozí variantou je 12 měsíců
Jako výchozí variantu bych volil smlouvu na 12 měsíců s možností prodloužení.
Majitel má díky tomu pokryté také letní měsíce a studenti mají jistotu, že se po zkouškovém období nemusí stěhovat. Podmínkou samozřejmě je, že taková délka odpovídá jejich plánům.
U výměnných pobytů může dávat větší smysl jeden semestr nebo jiné kratší období. Pro majitele to ale zároveň znamená častější hledání nájemníků, předávání bytu a další administrativu.
Jak poznat škodu od běžného opotřebení? Rozhoduje stav při předání
Základem je podrobný předávací protokol a fotografie, které mají obě strany k dispozici.
V Explicit Reality používáme při předání také 3D scan nemovitosti. Díky němu lze zpětně velmi přesně doložit, v jakém stavu nájemník byt přebíral.
Přirozené stárnutí vybavení při běžném užívání není totéž jako rozbité dveře nebo propálená pracovní deska. Při řešení škody je navíc potřeba zohlednit původní stav vybavení a účelné náklady na jeho nápravu.
Nelze tedy automaticky požadovat nové vybavení jako náhradu za staré. Běžné opotřebení zároveň neruší povinnost nájemce provádět běžnou údržbu a drobné opravy.
Jaký problém majitelé často podceňují? Dohodu mezi samotnými studenty
Při nastěhování se obvykle řeší hlavně cena, kauce a to, kdo dostane který pokoj. Mnohem méně se mluví o tom, co se stane, když jeden člověk odejde nebo způsobí škodu.
Kdo najde nového spolubydlícího? Jak se rozdělí případný nedoplatek za služby? Co se stane s kaucí člověka, který se odstěhuje dříve? A kdo ponese náklady, pokud škodu způsobí pouze jeden ze tří nájemníků?
Doporučuji, aby si studenti tato pravidla mezi sebou stručně sepsali. Pro běžnou komunikaci může mít majitel jednoho kontaktního člověka, smluvní změny by ale měl řešit se všemi dotčenými nájemci.
Dobrá dohoda na začátku může zabránit tomu, aby se spor mezi třemi kamarády změnil v problém majitele celého bytu.
Vyplatí se tedy pronájem bytu studentům? Rozhodují čísla i správné nastavení
Pronájem studentům může být zajímavým způsobem, jak využít větší byt a dosáhnout vyššího nájemného. Náš příklad ukazuje rozdíl mezi 15 500 Kč a 17 000 Kč měsíčně, tedy potenciálně 18 000 Kč za rok navíc.
Vyšší příjem ale není zadarmo. Může znamenat více administrativy, častější změny nájemníků a komplikovanější řešení škod nebo společné kauce.
Základem je proto dobře nastavená nájemní smlouva, správně vybraní nájemníci, jasná pravidla placení a důkladně zdokumentovaný stav bytu.
V Explicit Reality řešíme pronájem od nastavení nájemného přes výběr nájemníků a smluvní dokumentaci až po předání nemovitosti. Pokud řešíte pronájem svého bytu a nejste si jistí jeho cenou nebo výběrem nájemníka, obraťte se na Martina Kováře z Explicit Reality.
FAQ: Pronájem bytu studentům
Je lepší pronajmout studentům celý byt, nebo jednotlivé pokoje?
Pokud přichází předem domluvená skupina studentů, přikláním se k jedné smlouvě se všemi společnými nájemci. Pro majitele je důležité zejména správně nastavit jejich odpovědnost za placení.
Kolik měsíčních nájmů požadovat jako kauci?
Ve své praxi považuji za rozumnou kauci ve výši jednoho až dvou měsíčních nájmů.
Má být rodič studenta ručitelem?
Ne automaticky. Pokud rodiče pouze posílají studentovi peníze na bydlení, neznamená to samo o sobě, že odpovídají za jeho případný dluh.
Co když jeden ze studentů odejde?
Náhradníka může navrhnout, ale výměnu doporučuji vyřešit písemnou dohodou majitele, stávajících nájemců a nového nájemníka. Součástí by mělo být také vypořádání kauce, případných dluhů a budoucího vyúčtování.
Jak se chránit proti poškození bytu?
Základem je kvalitní předávací protokol, fotografie a přesné zaznamenání stavu nemovitosti. Explicit Reality při předávání využívá také 3D scan, který umožňuje zpětně doložit stav jednotlivých částí bytu.
Je lepší smlouva na akademický rok, nebo na 12 měsíců?
Jako výchozí variantu doporučuji 12 měsíců s možností prodloužení. Majiteli tak nevzniká automaticky problém s neobsazenými letními měsíci.
Autor: Ing. Martin Kovář, realitní makléř / +420 604 507 027 / martin.kovar@explicitreality.cz
