Faktory ovlivňující hodnotu stavby v rámci tržního oceňování

Při oceňování nemovitostí se setkáváme s řadou metod, které nám umožňují dospět k co nejpřesnější tržní hodnotě. Ať už se jedná o porovnávací, nákladový, nebo výnosový způsob, každý z těchto postupů má své specifické aplikace a vyžaduje důkladné zohlednění různých cenotvorných faktorů.

V následujícím článku se podíváme na klíčové faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí, a vysvětlíme, jak se různé metody oceňování uplatňují v praxi.

Tři metody oceňování nemovitosti

Porovnávací: Porovnávací způsob spočívá v porovnání stejných nebo ekvivalentních objektů ocenění. Při porovnávání nemovitostí sledujeme cenotvorné faktory, jako je lokalita, zastavěná plocha, dispozice, občanská vybavenost, stav přípojek apod., které následně upravujeme o koeficienty v závislosti na odlišnosti mezi jednotlivými entitami ocenění. Při porovnávání slouží jako zdroje vstupních dat zejména realitní inzerce, soukromé databáze znalce a internetové databáze.

Nákladová: Nákladová metoda bere v potaz nemovitost zejména z technického hlediska. Hlavním principem nákladové metody ocenění je zjištění a následné porovnání nákladů na výstavbu srovnatelných nebo substitučních objektů s objektem oceňovaným. Výstupem ocenění nákladovým přístupem je věcná hodnota oceňovaného objektu. Věcnou hodnotu lze vysvětlit jako součet výše nákladů na výstavbu nemovitosti, kterou upravíme o případné znehodnocení, a hodnoty pozemku, jehož je nemovitost součástí.

Výnosová: Zde jsou zahrnuty výnosy, které je oceňovaný objekt schopen za obvyklých podmínek pravidelně generovat. Na základě součtu všech předpokládaných čistých budoucích výnosů z pronájmu je proveden celkový výpočet, který je však nutno převést na současnou hodnotu.

Nejdůležitější cenotvorné faktory

Všechny metody oceňování ale mají jeden společný jmenovatel. A tím jsou cenotvorné faktory. Cenotvorných faktorů nemovitostí je mnoho, dělí se do skupin a liší se tím, o jakou nemovitost se jedná z hlediska její povahy. My si dneska rozebereme jen pár těch „nejdůležitějších“.

1) Poloha

Poloha nemovitosti je obecně považována za jeden z nejvýznamnějších faktorů, který může výrazným způsobem zasáhnout do tržní hodnoty nemovitosti. V prvním případě se uvažují faktory vztahující se k širšímu okolí, jako jsou např. význam obce z hlediska správního uspořádání a hospodářské a kulturní role v regionu. Bereme-li v potaz polohu v rámci širších zeměpisných podmínek, hodnotíme z různých hledisek zejména velikost obce, její polohu v rámci regionu a její význam.

Druhým pohledem hodnotíme konkrétní lokalitu v rámci obce. V rámci tohoto užšího pohledu zvažujeme zvláště umístění nemovitosti v rámci obce, způsob zástavby, architekturu, dopravní dostupnost, parkování a dopravní obslužnost, konfiguraci terénu, tvar pozemku a jeho využití, orientaci ke světovým stranám, kvalitu mikrookolí (sousedé, způsob využití sousedních pozemků), dopravu, životní prostředí.

2) Přejímaná vlastnická práva k nemovitostem

Tato skupina zahrnuje situace, kdy je nemovitost zatížena smluvními závazky, které nejsou k datu prodeje vypověditelné a přecházejí na nového vlastníka. Tyto smluvní závazky mohou znamenat pro nového vlastníka určité omezení, nebo naopak výhodu. Vzhledem k tomu, že ovlivňují očekávaný prospěch z vlastnictví nemovitosti, nutně se musejí promítnout do obchodované ceny. Očekávaný prospěch je ovlivněn zejména směrem závazku, jeho formou, délkou, výší a časovou strukturou.

3) Technické faktory

Technické parametry nemovitosti můžeme rozdělit do základních skupin vyjadřujících:

kvantitu,

kvalitu.

Kvantitativní parametry jsou poměrně snadno měřitelné a jejich rozměr lze vyjádřit ve vhodně zvolených jednotkách. Parametrem pak může být celková zastavěná plocha, součet zastavěných ploch jednotlivých podlaží, celková podlahová plocha stavby, čistá podlahová plocha stavby, pronájmuschopná plocha, užitná plocha, obytná plocha, obestavěný prostor atp.

Mezi kvantitativní parametry můžeme zařadit i kapacitní jednotky, jejichž počet nějakým způsobem určuje výkon, a tedy i možný výnos nemovitosti. Do této skupiny můžeme zařadit například počet lůžek v ubytovacím zařízení, počet výdejních stojanů na čerpací stanici, počet míst v restauraci apod.

Oproti kvantitativním parametrům jsou ty kvalitativní mnohem hůře měřitelné. Spadají do nich například druhy konstrukcí, použité technologie a stavební materiály, dispoziční řešení, uspořádání ploch a prostorů, vnitřní vybavení a zařízení atd.

4) Tržní podmínky

Další kategorií faktorů, které se promítají do cen nemovitostí, jsou tržní podmínky. Ceny nemovitostí rostou nebo klesají v důsledku působení nabídky a poptávky. Jejich interakce může být ovlivněna změnami řady faktorů, např. politickým, hospodářským nebo legislativním vývojem, přístupem k financování atd.

Odhad má zobrazovat reálnou situaci na trhu

Oceňování nemovitostí je komplexní proces, který vyžaduje pečlivé zohlednění mnoha aspektů. Ať už jde o porovnávací, nákladovou, nebo výnosovou metodu, všechny přístupy mají společné to, že se opírají o různé cenotvorné faktory. Každý faktor má svůj specifický dopad a jejich správné posouzení je základem pro přesné určení tržní hodnoty.

Bez ohledu na použitou metodu je cílem vždy dosáhnout co nejpřesnějšího odhadu, který odráží reálnou situaci na trhu.

V případě, že budete chtít se stanovením ceny vaší nemovitosti pomoct, neváhejte a obraťte se na mě.