Soused prodal byt za deset dní, kolega inzeruje třetí měsíc a stále nic. Oba byty vypadají srovnatelně. Tak kde je rozdíl? Průměrná doba prodeje bytu v Česku se pohybuje kolem 96 dní. Dobře připravené nabídky ale mizí z inzerce během pár týdnů. Klíčové slovo je „dobře připravené“, protože právě v přípravě se rozhoduje o tom, jestli váš byt bude ten, o který se kupující poperou, nebo ten, který bude tiše stárnout na realitních portálech.
Cena, která nepustí kupující ke dveřím
Nejčastější důvod, proč se byt neprodává, je špatně nastavená cena. Majitelé vychází z toho, co zaplatili sami, co viděli u sousedů v inzerci, nebo z pocitu, kolik by za byt „měli dostat“. Jenže inzertní cena a skutečná prodejní cena jsou dvě odlišné věci. Byt inzerovaný za 4,5 milionu se nakonec může prodat za 4,1 milionu, a vy to v inzerci nikdy neuvidíte. Příliš vysoká cena způsobí, že byt přeskočí právě ti kupující, kteří by o něj měli zájem. Příliš nízká vás připraví o statisíce. Jak se správná cena stanovuje a proč pocitový odhad nefunguje, jsem podrobně rozepsal v článku Cena, která nepustí kupující ke dveřím. Pokud si nejste jistí, kolik váš byt reálně stojí, zpracuji vám odhad zdarma a nezávazně, abyste měli jasno ještě předtím, než cokoliv rozhodnete.
Marketing, který dělá rozdíl mezi zájmem a tichem
Krásný byt za skvělou cenu s třemi rozmazanými fotkami z mobilu a popiskem o dvou větách? Nic se nestane. Kupující rozhodují o tom, jestli si nemovitost vůbec prohlédnou, během prvních tří sekund na obrazovce. Kvalitní fotografie, promyšlený text, video, 3D virtuální prohlídka, půdorys, to vše dramaticky zvyšuje počet poptávek. A víc poptávek znamená silnější vyjednávací pozici a vyšší konečnou cenu. Co přesně profesionální marketing nemovitosti obnáší a proč načasování není náhoda, se dočtete v článku Marketing nemovitosti, který dělá rozdíl mezi zájmem a tichem. Důležitá je i distribuce, nestačí jeden portál. Efektivní prodej pracuje s více kanály, cílenou reklamou na sociálních sítích a databází aktivních kupujících.
Prezentace: první dojem se nedá zopakovat
Byt může být v perfektním stavu, ale pokud při prohlídce působí tmavě nebo přeplněně, kupující to podvědomě vnímá a promítne do ochoty zaplatit požadovanou cenu. Home staging není jen o tom „udělat to hezky“. Někdy stačí odvézt přebytečný nábytek, vymalovat stěnu, zajistit správné osvětlení. Byt pak na fotkách i při prohlídce vypadá prostorněji a atraktivněji. Konkrétní tipy, co upravit a proč to funguje, najdete v mém článku Home staging: proč první dojem prodává dřív, než otevřete ústa.
Lokalita: faktor, který neovlivníte, ale můžete s ním pracovat
Byt v centru Zlína se bude prodávat jinak než starší panelák na okraji. Lokalitu neovlivníte, ale můžete ovlivnit, jak ji prezentujete. Občanská vybavenost, dopravní dostupnost, blízkost škol a parků, to jsou argumenty, které v inzerci často chybí, přestože pro kupující mohou být rozhodující.
Chyby, které prodávající opakují znovu a znovu
Emocionální vztah k ceně. Majitel do bytu investoval peníze i vzpomínky a chce, aby se to odrazilo v ceně. Jenže kupujícího nezajímá, kolik jste do rekonstrukce dali před deseti lety. Zajímá ho, co dostane dnes a za kolik. Podcenění právní stránky. Rezervační smlouva, kupní smlouva, úschova peněz, katastrální řízení, to jsou kroky, kde jediná chyba může znamenat zdržení o týdny nebo finanční ztrátu. V Explicit Reality vám zajistíme kompletní právní servis celé transakce. Slabé vyjednávání. Kupující jsou dnes dobře připravení, sledují trh a znají vyjednávací taktiky. Prodávající bez zkušeností snadno ustoupí víc, než by musel.
Co z toho plyne?
Rychlý prodej za dobrou cenu není náhoda. Je to výsledek správné ceny, profesionálního marketingu, promyšlené prezentace a bezchybného právního zajištění. Pokud plánujete prodej a chcete se vyhnout zbytečným chybám, ozvěte se mi. Připravím bezplatný odhad tržní ceny, navrhnu strategii prodeje na míru a provedu vás celým procesem tak, abyste prodali rychle, bezpečně a za cenu, kterou si vaše nemovitost zaslouží.
Autor: René Mrnuštík, realitní makléř / +420 733 188 230 / rene@explicitreality.cz
