Existuje moment, který rozhoduje o tom, jestli kupující odejde z prohlídky s pocitem „to je ono“ nebo s pocitem „no, uvidíme“. Tento moment nenastane během rozhovoru o ceně ani při prohlídce sklepa. Nastane v prvních vteřinách, kdy kupující vstoupí do bytu a jeho mozek si udělá obrázek ještě dřív, než stačí cokoliv vědomě zhodnotit. Home staging je práce s tímto prvním dojmem. A není to jen o tom, aby byt vypadal hezky.
Co home staging ve skutečnosti je
Mnoho majitelů si pod pojmem home staging představí přestavbu interiéru, nový nábytek a designérské doplňky za desítky tisíc korun. Realita je přitom mnohem střízlivější a dostupnější. Home staging je příprava nemovitosti na prodej tak, aby oslovila co největší počet kupujících. Neznamená to přetvořit byt k nepoznání. Znamená to odstranit to, co kupující rozptyluje, a zvýraznit to, co byt skutečně nabízí, prostor, světlo, dispozici, potenciál. Výsledek se pak projeví na fotkách, které zaujmou na první pohled, i při samotné prohlídce, kdy si kupující dokáže byt představit jako svůj.
Přebytečný nábytek je nepřítel prostoru
Toto je nejčastější a zároveň nejjednodušší věc, kterou lze udělat. Byt, ve kterém se bydlí, je přirozeně zaplněný. Nábytek, který majiteli dávno splynul s prostředím, kupující vidí jako první. A hodně nábytku v malém prostoru dělá z bytu vizuálně menší, tmavší a těžší. Odvézt přebytečnou skříň, složit rozkládací gauč, uklidit z obývacího pokoje pracovní stůl, to nejsou velké zásahy. Ale na fotkách i při prohlídce udělají zásadní rozdíl. Kupující najednou vidí podlahu, vidí stěny, vidí prostor. A prostorný byt se prodává lépe a rychleji než přeplněný, i když mají oba stejné metry čtvereční.
Barvy stěn, neutrální není nuda, je to svoboda
Majitelé mají rádi svůj byt takový, jaký je. Tmavě zelená stěna v ložnici může být přesně to, co jim vyhovuje. Kupujícím ale tmavá stěna říká jediné: budu muset malovat. Neutrální barvy, bílá, světle šedá, teplá béžová, nedělají z bytu sterilní prostor. Naopak, dávají kupujícímu svobodu představit si vlastní styl. Přestávají řešit, co by museli změnit, a začínají přemýšlet, jak by se jim tam bydlelo. A to je přesně ten posun, který vede k nabídce. Vymalování bytu před prodejem je jedna z nejlevnějších investic s jedním z nejvyšších výnosů. Cena práce a materiálu se vrátí v lepší prodejní ceně i kratší době prodeje.
Světlo mění vše
Tmavý byt působí stísněně, i když je prostorný. Světlo je jeden z nejsilnějších faktorů, které ovlivňují, jak kupující nemovitost vnímá, a přitom se na něj při přípravě prodeje nejčastěji zapomíná. Správné osvětlení při focení i při prohlídce znamená otevřené žaluzie a závěsy, zapnutá světla ve všech místnostech, vyměněné staré žárovky za teplé LED a ideálně focení v denní hodiny, kdy do bytu přichází přirozené světlo. Pokud má byt tmavší místnosti, pomůže přidat stojací lampu nebo přehodit záclony za lehčí textil. Nejde o investici v tisících, ale o výsledek, který je na fotkách okamžitě vidět.
Drobné opravy, které kupující vidí víc, než čekáte
Odpadlá lišta, prasklý vypínač, skříňka v koupelně, která nechce pořádně zavřít. Pro majitele jsou to maličkosti, na které si zvykl a přestal je vnímat. Pro kupujícího jsou to signály, že byt není udržovaný, a okamžitě se začne ptát, co dalšího je v nepořádku. Projít byt před prodejem a opravit drobnosti trvá jedno odpoledne a stojí minimum. Ale kupujícímu posílá jasný signál: tady se o věci starali. A to je přesně ten pocit, který chcete, aby si odnesl.
Vůně a čistota: věci, které fotka nezachytí, ale prohlídka ano
Fotografie prodávají zájem o prohlídku. Samotná prohlídka prodává nemovitost. A při prohlídce hrají roli i vjemy, které na fotkách vůbec nejsou vidět. Zápach z domácích mazlíčků, vlhkost, zatuchlý vzduch v místnosti, která se málo větrá, to vše kupující zaregistruje okamžitě a podvědomě si to přičte k celkovému dojmu. Důkladný úklid, vyvětrání bytu před každou prohlídkou a případné použití nenápadné vůně jsou drobnosti, které rozhodují o tom, jestli kupující odejde s dobrým pocitem nebo s pochybnostmi.
Home staging není jen pro drahé nemovitosti
Příprava nemovitosti na prodej se vyplatí bez ohledu na to, jestli prodáváte garsonku nebo rodinný dům. Kupující v každém cenovém segmentu porovnávají nabídky, a ten, kdo vypadá lépe, má vždy výhodu. Navíc platí jednoduchá matematika: byt, který se prodá rychleji, vás stojí méně na nákladech spojených s prodejem, méně na stresu a méně na případném snižování ceny, ke kterému dochází, když nemovitost leží na trhu příliš dlouho. Proč se některé byty prodají za týden a jiné čekají měsíce, rozebírám podrobně v článku Proč se některé byty prodávají za týden a jiné se prodávají měsíce. Investice do home stagingu se proto vrátí téměř vždy, a to i v případě, že jde jen o pár hodin úklidu a odvezení přebytečného nábytku.
Kde začít, když nevíte, co přesně změnit
Největší problém home stagingu je, že majitel svůj byt vidí jinak než kupující. Je v něm zvyklý žít, ví, co kde je, a přestal vnímat věci, které cizímu člověku okamžitě bijí do očí. Proto má smysl požádat o pohled zvenku. V Explicit Reality procházíme nemovitost před prodejem vždy s konkrétními doporučeními, co upravit, co odvézt a co naopak zvýraznit. Není to obecný seznam rad, ale konkrétní plán pro váš byt. Pokud uvažujete o prodeji nemovitosti ve Zlíně nebo okolí, ozvěte se mi, rád se na váš byt podívám.
Příprava nemovitosti a marketing jdou ruku v ruce
Home staging sám o sobě nestačí, stejně jako nestačí jen dobrý marketing nebo správně nastavená cena. Všechny tři věci musí fungovat dohromady. Připravená nemovitost se lépe fotí, lépe prezentuje a lépe prodává. O tom, jak profesionální marketing ovlivňuje výsledek prodeje, jsem psal v článku Marketing nemovitosti, který dělá rozdíl mezi zájmem a tichem. A proč je správně nastavená cena základem, na kterém stojí celý prodej, se dočtete v článku Cena, která nepustí kupující ke dveřím. Prodej nemovitosti je proces, který má svou logiku. A home staging je jeho přirozená první kapitola.
Autor: René Mrnuštík, realitní makléř / +420 733 188 230 / rene@explicitreality.cz
