Koupě nemovitosti je pro většinu lidí jedno z největších rozhodnutí v životě. Nejde jen o peníze, jde o místo, kde budete trávit roky, možná desetiletí. Kde budou vyrůstat vaše děti, kde si uvaříte první kávu v novém domově, kde se budete cítit bezpečně. Je tedy naprosto přirozené, že chcete mít naprostou jistotu v tom, co kupujete.
A právě proto si dnes stále více zájemců bere na prohlídky stavebního technika nebo někoho „z oboru“. Na první pohled to zní jako skvělý nápad. Jenže z vlastní praxe musím říct, že realita bývá o dost složitější.
Ano, kvalitní stavební technik dokáže odhalit věci, které běžný člověk jednoduše nevidí. Trhliny ve zdivu, problémy se statikou, skrytá vlhkost, nevyhovující elektroinstalace nebo opotřebovaná střecha – to jsou věci, které mají na hodnotu nemovitosti zásadní vliv a které laik při prohlídce snadno přehlédne. V tomto ohledu je odborný pohled nenahraditelný.
Na druhou stranu jsem za svou praxi zažil desítky situací, kdy přítomnost technika na prohlídce celou věc spíše zkomplikovala, než pomohla. Situací, kdy byl klient odrazen od opravdu kvalitní nemovitosti jen proto, že si s sebou vzal někoho, kdo hledal problém doslova v každém rohu.
A právě proto si myslím, že je zásadní vědět nejen to, zda technika na prohlídku vzít – ale hlavně kdy.
První prohlídka by měla být hlavně o pocitu
Představte si, že přijdete poprvé do domu, který vás na fotkách zaujal. Máte v hlavě spoustu otázek, chcete si sáhnout na dveřní kliky, projet si zahradu, podívat se z okna, zkusit, jak sedí dispozice. Chcete prostě zjistit jedno jednoduché: Mohl bych tady žít?
Tohle je to nejdůležitější, co by první prohlídka měla zodpovědět. Jde o pocit, o atmosféru, o to, zda vám nemovitost sedí – lokalita, velikost, orientace ke světovým stranám, sousedé, vzdálenost do práce nebo ke škole. Věci, které žádný technik nezměří a žádná dokumentace nepopíše.
Pokud si zájemce vezme stavebního technika už na první prohlídku, velmi často se stane, že se celá návštěva změní spíše v technickou inspekci než v reálné posouzení toho, zda je nemovitost pro danou rodinu vůbec vhodná. Místo aby si klient odpověděl na otázku „Chci tady bydlet?“, odchází s hlavou plnou informací o stavu omítek, stáří kotle a spárování v koupelně.
A to je škoda. Protože tyto dvě věci – emocionální posouzení a technické posouzení by měly probíhat odděleně a v jasném pořadí.
Bohužel se někdy setkávám i s tím, že technik na prohlídce prakticky nepustí makléře ke slovu. Jakoukoliv snahu o vysvětlení automaticky bere jako obhajování problému nebo zakrývání vady. Přitom mnoho věcí má své naprosto logické vysvětlení a ne každá drobnost znamená zásadní technickou závadu.
Ve výsledku pak klient odchází s pocitem, že kupuje problémovou nemovitost, přestože je ve skutečnosti v nadprůměrném stavu. A obchod, který mohl být pro obě strany výhodný, se rozpadne zbytečně.
Kdy naopak dává stavební technik největší smysl
Osobně doporučuji jiný postup a za léta praxe jsem se přesvědčil, že funguje mnohem lépe.
Nejdříve si nemovitost projděte v klidu a bez technika. Udělejte si vlastní názor. Nechte si prostor na to, aby na vás nemovitost zapůsobila nebo nezapůsobila. Pokud vás dům nebo byt opravdu zaujme a vážně o něm uvažujete, teprve potom si domluvte druhou prohlídku, tentokrát se stavebním technikem.
To je podle mě ten správný moment, kdy má odborník největší hodnotu. Protože v tu chvíli už neřešíte otázku „Líbí se mi to?“ – tu máte zodpovězenou. Místo toho se soustředíte čistě na konkrétní technický stav, možné investice do budoucna, případná rizika nebo věci, které bude potřeba v horizontu několika let řešit.
Takový přístup je efektivní, věcný a pro všechny zúčastněné mnohem příjemnější.
Není technik jako technik
Tady se dostávám k věci, o které se mluví málokdy, ale která je podle mě klíčová.
Stavební obor je nesmírně široký. Jeden odborník rozumí střechám a krovům, druhý se specializuje na statiku a nosné konstrukce, další na fasády, vlhkost, izolace nebo technická zařízení budov. Nikdo nemůže být špičkovým expertem na všechno najednou.
A právě proto není možné brát každý názor technika jako absolutní pravdu platnou pro celou nemovitost. Pokud vám někdo, kdo se celý život věnoval pozemním stavbám, řekne, že elektroinstalace vypadá podezřele – má smysl si přizvat elektrikáře, ne rovnou od koupě ustoupit.
Nejproblematičtější skupinou bývají v mé zkušenosti takzvaní „rodinní odborníci“. Strýc, který celý život pracoval na stavbách. Soused, co dělal zedníka. Kamarád, který si sám postavil dům. Tito lidé to myslí dobře a jejich zájem je upřímný – ale technologie, materiály i stavební postupy se za posledních dvacet let výrazně posunuly. To, co bylo před lety standardem nebo dokonce problémem, dnes může být naprosto v pořádku, a naopak.
Tito lidé mají navíc velmi často tendenci všechno kritizovat. Vidět problém i tam, kde ve skutečnosti není. A někdy mám dokonce pocit, že k prohlídce přistupují s předem negativním nastavením – jako by jejich úkolem bylo najít cokoliv, co by koupi zpochybnilo. Možná proto, aby prokázali svou užitečnost. Možná proto, aby vás „ochránili“. Výsledek je ale bohužel stejný – zbytečně ztracená příležitost.
Co se snažím jako makléř zjistit předem
Ke každé nemovitosti, kterou prodávám, se snažím zjistit co nejvíc ještě před tím, než ji začnu prezentovat zájemcům. Minimálně půdorysy, základní informace o konstrukci a stavebním provedení – prostě základ, který pomáhá udělat si reálný obrázek o tom, co se prodává.
U domů, kde při obhlídce narazím na něco, co mě zaujme – výrazná vlhkost, problematická střecha, trhliny ve zdivu nebo jiné věci, které nejsou jen běžným opotřebením – nechávám zpracovat odbornou technickou dokumentaci. Dělám to proto, aby bylo jasno. Aby kupující věděl, s čím přesně má co do činění, a aby se předešlo zbytečným nedorozuměním nebo sporům později.
U nemovitostí, kde žádnou takovou výraznější vadu nevidím, technickou dokumentaci standardně nezpracovávám. Běžné škrábance, drobné kosmetické nedostatky nebo přirozené stopy užívání k tomu důvodem nejsou – to k bydlení prostě patří.
Co z toho plyne pro vás jako kupujícího
Pokud právě hledáte nemovitost, dovolte mi shrnout několik praktických doporučení:
Na první prohlídku jděte sami (nebo maximálně s partnerem/partnerkou a dětmi). Soustřeďte se na to, zda vám nemovitost sedí po lidské stránce. Lokalita, dispozice, světlo, atmosféra – to jsou věci, které technik neposoudí.
Pokud vás nemovitost zaujme, teprve potom si sjednejte druhou prohlídku s odborníkem. Ideálně s někým, kdo má zkušenosti s daným typem stavby a kdo přistupuje k věci věcně, ne negativně.
Ptejte se, co makléř o nemovitosti ví. Seriózní makléř by měl mít základní podklady připravené. Pokud o nemovitosti neví vůbec nic, je to samo o sobě informace.
Neberte každý komentář jako rozsudek. I zkušený technik může mít slepé místo nebo se mýlit. Pokud zazní závažná výhrada, ověřte ji u dalšího odborníka se specializací na danou oblast.
Důvěřujte i vlastnímu úsudku. Kupujete nemovitost vy, ne technik. Jeho role je poradit a upozornit – rozhodnutí je vždy na vás.
Závěrem
Mít vedle sebe stavebního technika při koupi nemovitosti rozhodně není špatně. Naopak – pokud je to zkušený, rozumný a věcný odborník, může být obrovskou pomocí a ušetřit vám spoustu starostí i peněz.
Jen je důležité zvolit správný moment a správného člověka. Nechte si nejdříve prostor na vlastní dojem z nemovitosti. Až potom řešte detailní technické posouzení. A vybírejte odborníka, který hledá pravdu – ne toho, kdo hledá jen problémy.
Protože pokud přijdete na první prohlídku s někým, kdo má za cíl najít chyby za každou cenu, můžete velmi snadno přijít i o opravdu výjimečnou nemovitost. A to by byla škoda.
Pokud aktuálně prodáváte nemovitost a chcete mít jistotu, že je správně a férově prezentovaná – nebo naopak hledáte nový domov a potřebujete poradit s výběrem – klidně se mi ozvěte.
Ke každé nemovitosti přistupuji individuálně, snažím se ji poznat do detailu a klientům vždy říkám věci narovinu. Tak, aby přesně věděli, co kupují nebo prodávají. Bez zbytečných příkras, ale také bez zbytečného strachu.
Autor: Jan Biernát, realitní makléř Explicit Reality / +420 775 559 981 / jan.biernat@explicitreality.cz
